代收代付水费是物业管理公司的一项基本服务，那么物业公司代收代付水费业务是否需要缴税呢？如果需要缴税，到底要缴什么税？如何缴税？营改增后有什么影响呢？
首先，自来水作为一种实物形式的货物，销售自来水，需要缴纳增值税和企业所得税。
一般情况下，销售自来水适用增值税率13%。
但是根据财税[2009]9号和财税[2014]57号文规定，一般纳税人销售自产的自来水，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税；对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。
很明显，对于自来水公司来说，销售自来水选择增值税简易计税可以降低增值税负。所以目前自来水公司销售自来水一般都是选择增值税简易计税，对外开具的增值税专用发票的税率也是3%。也就是说，购买自来水只能取得3%可以抵扣的进项税额。
在营改增以前，物业公司代收代付水费，税务处理上有两种选择。
一是征收营业税，税率为5%。
根据国税发[1998]217号和财税[2003]16号文规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。即物业公司代有关部门收取水费，电费，燃（煤）气费，维修基金，房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业公司代有关部门收取的水费，电费，燃（煤）气费，维修基金，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当按照税率5%征收营业税。
二是征收增值税，一般纳税人适用税率13%。取得3%的进项税额可以抵扣销项税额；小规模纳税人简易计税按照征收率3%，以代收的全部水费作为销售额计缴增值税。
在上述两种选择中，多数物业公司选择税负较低的第一种，即对代收代付水费的手续费收入缴纳5%的营业税。
营改增后，营业税退出了历史舞台，物业公司代收代付水费不能选择计缴营业税了，只能选择计缴增值税了。此时，如果物业公司属于增值税小规模纳税人，按照简易计税，相对于营改增之前的营业税，实际税负可能稍有提高。如果物业公司属于增值税一般纳税人，对代收代付水费按照一般计税，则由于取得可抵扣的进项税率较低仅为3%，而销项税率为13%，导致实际税负比营改增前的营业税有大幅度提高。
面对这样的税务问题，也许您会问，那接下来怎么应付呢？
有人提出，多成立几个物业公司，分拆业务，避免物业公司销售额达到一般纳税人的标准，争取按照简易计税计缴增值税。
确实这也可以解决问题，但是多成立物业公司会增加管理工作，特别是财税管理工作。另外万一以后税务局将一般纳税人的标准调低了，公司再多，都难以避免认定为一般纳税人，那么这个方法就无效了。
那么有没有更有效的方案呢？
专注于房地产财税的我们告诉您，有。
根据国家税务总局2016年54号公告，提供物业管理服务的纳税人，向服务接收方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税。即物业公司代收代付水费可以按照差额简易计缴增值税，此时，物业公司代收代付水费的税负不但没有提高，反而比营改增以前的营业税降低了。
|
