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| 房地产企业企业所得税的计算缴纳事项 |
| 发布时间：2011/11/22 来源： 阅读次数：534 |
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| 国家税务总局下发的国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（简称《办法》），对房地产开发企业如何计算缴纳企业所得税提出最新要求，值得业界人士特别关注。囿于新的《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例于2008年1月1日起正式实施，《办法》在房地产开发企业计税成本对象的确定原则、计税成本支出的内容、程序、核算方法上以及适用范围等方面，依据新企业所得税法进行了明确，并对房地产开发经营业务计税毛利率、视同销售行为、反避税条款，以及非货币性交易取得土地使用权的计税成本方面进行了较大的修订。 适用对象与政策衔接 新颁布的《办法》适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，执行日期为2008年1月1日。按照国税总局的要求，对于目前正在进行的2008年度企业所得税汇算清缴工作，如果企业在2008年企业所得税按月、季度预缴时，计算的方法、口径与新文件不一致时，在汇算清缴时一并调整。 关于税收征管方式问题。《办法》明确，有下列情形者，可对其按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理：依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置帐簿的；擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 关于税收优惠。过去的规定曾提到，房地产开发企业和以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。当时考虑房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，通过新办企业规避税收较容易的问题，何况房地产开发企业一般均有较高的盈利率。此次新颁发的《办法》取消了此项规定。这主要缘于2008年1月1日实施的新企业所得税法，税率已经调整为25%，目前只有高新技术企业、福利企业以及从事符合条件的环境保护、节能节水项目所得和从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得等保留了一些特殊优惠政策，因此不必再另行作出规定。 利好中的远虑与近忧 受到业界普遍关注的是，《办法》对房地产开发企业的预计计税毛利率较此前降低了5个百分点。虽然上述规定非“结构性减税”的一部分，但其用心旨在增加房地产市场的流动性是不言自明的。 对预计计税毛利率5个百分点的下调，业界人士普遍认为，就目前的房地产市场形势而言，开发商的实际利润率已经非常薄，甚至个别项目已经开始亏损，因此，5个百分点并不能实质性改变目前中国房地产市场的窘局。某开发商负责人就称，早些年，一些房地产企业的利润率还能达到18%~20%，现在由于资金链紧张、购买力不足等，即使是大牌房地产上市企业的利润率也不超过10%。现实中，业界关于预计计税毛利率的问题一直存有较大争议。目前一些开发企业由于预计毛利率很低，而预征方式又属于刚性，使微利企业的财务费用大大增加。反过来，感觉钱越来越紧的某些开发商不得不通过其它非法途径或潜规则来释放这一压力，最终势必破坏税制公平原则。而税务实务操作中，这方面的可操作空间也非常大。 一个比较好的解套办法是，建议对房地产开发企业按照增值税一般纳税人的分类管理办法实施差别待遇，在预计计税毛利率上采取更为灵活积极的姿态。由于目前房地产开发企业实际上的良莠不齐，尤其是中小企业融资困难、难以发展等，可考虑参照税务部门对增值税企业实行的A、B、C三类管理办法，对具有一定规模的大发展商、或名牌项目、或别墅建设可采取刚刚下发的“31号文”中的计税毛利率，对中小发展商的计税毛利率可以再降低5至10个百分点，最后在项目完工后由汇算清缴去统一解决遗留问题。对后者（企业）则可视之为汇算清缴的重点企业，所谓“前松后紧”：前者则可由税务机关按照正常的汇算清缴计划进行，所谓“不松不紧”。作者的此项建议的重点旨在解决两个问题：一是，就目前的房地产市场而言，现行的“计税毛利率”确实有些高了，尤其是对那些微利企业，实际是在抽血，有违于我国政府目前在房地产市场上实施的积极财政政策。其次，对房地产企业实施分类管理，现在乃至从长远来看也有必要性。对于解决税务机关在房地产行业中的诸多税收征收难题也有意料之外的益处。 值得企业特别关注的是，《办法》明确规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。换言之，困扰业界多时的费用扣除争议问题终于得以厘清。事实上，按照现行税法规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。 值得关注的几处修订 新的《办法》增列了“企业计税成本核算的一般程序”和“企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算”条款，并在以下几方面进行了明确： 一是对计税成本的核算进行了细化。（一）计税成本对象的确定原则。（二）开发产品计税成本支出包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。（三）计税成本核算的一般程序，归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用中。（四）企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行成本计量与核算，开发、建造开发产品发生的直接成本直接计入成本对象，发生的共同成本和间接成本按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配至各成本对象中。（五）可以预提（应付）的成本费用。比如应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提成本费用。 二是《办法》删除了原“开发企业将开发产品转作固定资产视同销售”条款，同时增加了“企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用”。过去的规定是：开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 三是《办法》新增了企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列原则确定其成本：（一）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。 另外，根据新企业所得税法的规定，企业按原税法规定已作递延所得确认的项目，其余额可在原规定的递延期间的剩余期间内继续均匀计入各纳税期间的应纳税所得额。企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，可根据上述规定处理。而企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。 |
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