厦门市地方税务局关于在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的公告
厦门市地方税务局公告2012第5号 2012.6.21
为加强我市存量房交易税收征管，进一步做好房地产市场调控工作，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)等文件精神，经市政府批准(厦府[2012]211号)，决定自2012年7月1日起，在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，即对全市范围内各类型存量房交易全面实行应用房地产估价技术评估交易计税价格征缴税费，同时停止执行《厦门市人民政府关于调整我市房地产三级市场基准指导价有关问题的批复》(厦府[2011]62号)。现将有关事项公告如下：
一、适用范围
本《公告》适用于全市范围内各类型存量房的交易，包括住宅、商业、写字楼、车库、工业厂房、农村民宅等类型的存量房买卖、继承、赠与、交换、抵债、析产等。
二、存量房交易的税收管理模式
仍沿用现有模式，即由厦门市房地产交易权籍登记中心(以下简称权籍登记中心)统一收件，经房产所在地主管税务机关(以下简称税务机关)根据税收政策规定确定应纳税费后，由权籍登记中心在纳税人缴清税费后发放土地房屋权证。
三、计税依据的确定
(一)按合同交易价确定。交易双方(以下统称纳税人)申报的合同交易价大于等于计税评估价值的，以合同交易价作为计税依据，其中计税评估价值＝评估价值×(1-下浮比例)。
(二)按计税评估价值确定。纳税人申报的合同交易价低于计税评估价值且无正当理由的，并愿意接受税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定进行税收核定的，以该计税评估价值作为计税依据。
(三)按复核价值确定。对纳税人申报的合同交易价低于计税评估价值，又不接受税务机关以计税评估价值作为计税依据且提出复核申请的，由税务机关根据税法相关规定开展复核，并以复核价值作为计税依据。
四、异议处理
(一)申请复核
纳税人对税务机关就其应税行为以计税评估价值计征税费有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条第二款的规定，可向税务机关提出复核申请并提供相关证明材料。税务机关依纳税人申请进行复核，出具复核价值并据此计算应纳税费。
(二)行政救济
纳税人对复核确定的计税依据或应纳税费有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》第一百条和《税务行政复议规则》(国家税务总局令第21号)第三十三条规定，在依照税务机关确定的金额缴纳税费和滞纳金以后或者提供相应的纳税担保被税务机关确认之日起60日内依法向市地税局提出行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
五、实施时间
本公告自2012年7月1日起执行，具体时间以权籍登记中心收件时间为准。
《厦门市地方税务局关于在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的公告》解读稿
一、此次在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的背景和目的是什么？
答：当前，在存量房交易过程中，纳税人签订“阴阳”合同、低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果。为此，财政部、国家税务总局多次下文（财税[2009]100号、国税发[2010]4号、财税[2010]105号、财税[2011]61号）要求推进应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作（以下简称评估技术应用工作），国务院在2011年出台的“国八条”（国办发[2011]1号）中明确要求各省市加大评估技术应用工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，其目的在于规范税收秩序、维护国家财政利益、创造依法纳税、公平税负的良好环境、促进房地产市场健康发展和探索房地产税制的改革。
二、此次评估技术应用工作的主要内容是什么？
答：1、全市范围内单位和个人的各类型存量房交易，包括住宅、商业、写字楼、车库、工业厂房、农村民宅等类型存量房买卖、继承、赠与、交换、抵债和析产等，均要求采用房地产估价技术评估其交易价格。
2、通过交易双方（以下统称纳税人）申报的合同签订交易价与计税评估价值的对比来确定计税依据。（1）纳税人申报的合同签订交易价大于计税评估价值的，以合同签订交易价作为计税依据。（2）纳税人申报的合同签订交易价偏低且无正当理由的，税务机关根据《税收征收管理法》第三十五条规定进行核定，即依据房地产评估技术标准开发的评估软件自动计算存量房交易的计税评估价值。如纳税人接受的，以该计税评估价值作为计税依据。（3）对纳税人申报的合同签订交易价低于计税评估价值，但纳税人有异议且提出复核申请的，以税务机关的复核结果作为计税依据。
三、评估技术应用工作是否会给纳税人增加负担？
答：评估技术应用工作不会给纳税人增加负担，即纳税人在办理存量房交易时，仍沿用现有存量房税收征管模式，即由厦门市房地产交易权籍登记中心（以下简称权籍登记中心）统一收件，经房产所在地主管税务机关确定应纳税费后，由权籍登记中心在纳税人缴清税费后发放土地房屋权证。在纳税人对计税评估价值没有异议并按时缴清税费的情况下，工作时限与权籍登记中心原对外承诺时限一致。
同时，计税评估价值是依据科学的评估软件根据纳税人填报、提交的《厦门市存量房交易信息采集表》中房产基本信息和交易信息自动计算的，不需要纳税人为此额外付费。
四、《公告》实施后，应用估价技术评估存量房交易计税评估价值和现行房地产三级市场基准指导价是否并行适用？
答：按照《厦门市人民政府关于在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的批复》（厦府[2012]211号）规定，自2012年7月1日起在全市范围内应用房地产估价技术评估存量房交易价格，同时停止执行《厦门市人民政府关于调整我市房地产三级市场基准指导价有关问题的批复》（厦府[2011]62号）。也就是说，从今年7月1日起，原房地产三级市场基准指导价定价有关规定不再执行。
五、纳税人对计税评估价值有异议如何处理？
答：纳税人对计税评估价值有异议的，可向税务机关提出复核申请并提供与房屋成交价格有关的书面材料，向税务机关申请复核。税务机关复核后应出具复核结果通知纳税人，并据此计算相关应纳税费。
纳税人对复核结果仍有异议，可按照《税收征收管理法》第八十八条及其《实施细则》第一百条和《税务行政复议规则》（国家税务总局令第21号）第三十三条规定，在依照税务机关确定的金额缴纳税费和滞纳金以后或者提供相应的纳税担保被税务机关确认之日起60日内依法向市地税局提出行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。 |
