一、业务实质分析

从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两笔业务：一是作为债务方的房开企业销售房地产，以销售所得偿还所欠乙方债务；二是作为债权方的总承包企业自甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。

对于乙方获得房地产，根据用途的不同，又可分为四种情况：一是以房产抵顶所欠丙方债务；二是自用；三是出租；四是对外销售。

据此，可将以房抵顶工程款的模式分为四类：甲乙丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、甲乙抵债乙方出售。

二、甲乙丙三方抵债的税会处理

在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议由甲乙丙三方签订抵债协议，将债权债务关系归于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接将房产销售给丙方。

甲方税务处理：

抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具增值税发票，同时与丙方建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具增值税发票。甲方应就此笔付款及销售业务申报缴纳增值税。

甲方会计处理：

抵债协议生效后，

借：应付账款—应付工程款—乙  

贷：其他应付款—丙

一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，

借：应交税费—应交增值税（进项税额）  

贷：应交税费—待认证进项税额

销售实现时，

借：其他应付款—丙  

贷：主营业务收入       

应交税费—应交增值税（销项税额）

乙方税务处理：

抵债协议签订后，乙方与甲方债权债务关系消灭，视同自甲方收款，应向甲方开具增值税发票，同时与丙方债权债务关系消灭，视同向丙方付款，丙方应向乙方开具增值税发票。乙方应就此收款付款业务申报缴纳增值税。

乙方会计处理：

抵债协议生效后，

借：应付账款—应付工程款—丙  

贷：应收账款—应收工程款—甲

一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，

借：应交税费—应交增值税（进项税额）  

贷：应交税费—待认证进项税额

纳税义务发生，

借：应交税费—待转销项税额  

贷：应交税费—应交增值税（销项税额）

丙方税务处理：

抵账协议签订后，其与乙方债权债务关系消灭，视同自乙方收款，应向乙方开具增值税发票，同时与甲方建立债权债务关系；售房行为实现后，甲方应向丙方开具增值税发票。丙方应就此收款及购房业务申报缴纳增值税。

丙方会计处理：

抵债协议生效后，

借：其他应收款—甲  贷：应收账款—应收工程款—乙

纳税义务发生时，

借：应交税费—待转销项税额  

贷：应交税费—应交增值税（销项税额）

一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后（假定丙方以固定资产核算房产且自用），

借：固定资产    

应交税费—待抵扣进项税额 40%           

—应交增值税（进项税额）60%  

贷：其他应收款—甲

三、甲乙抵债乙方自用

甲乙抵债乙方自用，涉及的利益主体只有甲乙双方，其税会处理方式，可分别参照本文第二部分的甲方与丙方的税会处理。

四、甲乙抵债乙方出租

甲乙抵债乙方出租，甲方的税会处理与本文第二部分的甲方处理没有区别，乙方的税会处理具有特殊性，原因在于乙方获得的不动产用途为出租，按照会计准则的要求应以「投资性不动产」核算，按照税法的固定，其进项税额不需要分两年抵扣，可以一次性抵扣。

乙方取得甲方开具的增值税专票认证抵扣后，

借：投资性房地产    

应交税费—应交增值税（进项税额）  

贷：应收账款—应收工程款—甲

纳税义务发生时，

借：应交税费—待转销项税额  

贷：应交税费—应交增值税（销项税额）

五、甲乙抵债乙方出售

甲乙抵债乙方出售，是指甲方将不动产抵偿给乙方后，乙方再将不动产销售给第三方（丙方）实现资金回笼。对甲方而言，其税会处理与前文所述甲方无异，对于乙方的此笔业务又要进行区分不同情况。

其一，甲乙丙签订三方协议，由房地产开发企业直接与丙方签订售房合同，丙方直接将售房款支付给乙方，甲乙双方债权债务消灭。这种操作方式对乙方和丙方都是最有利的，但是存在较高的税务风险，难度较大。

其二，由乙方自甲方以抵债方式获得房产，向第三方转让时，按照转让不动产缴纳增值税，这种方式涉税风险较小，但税收成本较高。

最好的方式：甲方直接将房产销售给第三方，第三方将房款支付给甲方，甲方再将工程款支付给乙方，完事大吉，人畜无害。