税收政策——财税[2015]39号财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知
二手房首付比例降低促改善型置业加快入市
广州市民盛先生前不久一直在看房。他家第一套房的贷款即将还清，现在手头有了一些积蓄，由于第一套房只有70平方米左右，他准备再购买一套面积大一些的房子，但是却被七成首付的条件给吓住了。
像盛先生这样由于自有资金不足而换房受阻的改善型置业者还有不少。而央行、住建部、银监会30日联合下发的通知有望解决他们的烦恼。按照规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。这意味着改善性需求置业的门槛将有所下降。以广州一套市值200万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例七成计算，首付款140万元，若首付比例降为四成，则减少60万元，至80万元。
“原先预期是二套房改善置业首付降到五成，现在超出预期。”保利地产(600048,股吧)首席研究员吴定金说。
“如果说由于限购、限贷等调控政策限制住的购买人群是100人的话，这次政策已经释放出50人的购买力了。”中原地产项目部总经理黄韬表示，楼市新政的力度超乎预期，广州一二手楼市成交可望迅速回暖，目前开发商以走量为主，不可能马上就出现量价齐升的状况，买家也需要时间过渡。
“此前的贷款政策很难与支持改善性购房联系起来。”合富房地产经济研究院院长龙斌分析说，2013年第二次购房贷款首付提至六成，近10个城市甚至高达七成，利率要上浮10%—30%，这样的限制性政策本身就不合理。“实际上，世界上没有任何一个国家第二次购房的首付那么高。”龙斌认为，准确地说，下调二套房首付和利率不是“救市”，而仅是恢复到严厉限制改善购房之前的正常水平，是贷款政策的回归。
龙斌说，此次第二套首付下调对市场预期的影响是正面的，力度非常大。去年的9·30新政已经对部分第二次购房放松，本次下调进一步增强购房人的信心，强化政策支持购房需求释放的信号，有利于激发改善性购房需求以及其他需求积极入市。
房产专家韩世同表示，二套房首付最低比例降至四成，将会促进成交量，这也是业界期盼。
免征营业税二手房源有望增加超一成
按照财政部的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
业内人士表示，由于此前营业税大多摊到买家头上，营业税缩短为满2年免征，可以帮助大量刚需购买力入市，楼市会快速回暖。
满堂红市场研究部高级经理周峰表示，营业税免征年限由五年缩短至两年的新政对于广州二手房市场的刺激作用将十分明显。他表示，以满堂红2014年全年促成的二手住宅买卖交易看，业主持有物业年限不足2年的比例是50.5%，满2年但不足5年的比例是11.7%，满5年的比例是37.8%，也就是说，成交中，至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠。而实际上在整个市场上，起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的，因此可以预计，未来一个季度，会有更加多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交。
“现在，中介已经将发展的重心放到了二手房销售上。”周峰说，如果该政策落地，广州二手房市场免税房源数量将增加，部分年龄近乎于新房的二手房将无负担入市，这些免征营业税的房源将成为接下来二手房市场主打产品。
周峰表示，今年以来，广州二手房价格保持平稳，议价空间维持在5.3%左右的幅度，而接下来随着一系列楼市新政的落地，有可能会改变部分小业主的预期，导致二手房房价的反弹。
楼市“穗六条”有望松绑
在不少人看来，国家房地产调控政策总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段，转向市场化的调控手段，调控正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策转向寻求更加平衡的供求关系，“穗六条”调控政策有可能会松绑。
2013年11月18日，广州市出台楼市“穗六条”，重申原有调控政策，提高外地人购房门槛，以及进一步提高二套房贷首付比例，由六成提至七成。按照规定，5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，才能限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。这一政策的出台，剥夺了不少外地人的购房资格，也将部分改善型买家阻挡在购房门槛外。事实上，随着国家楼市新政的出炉，广州楼市“穗六条”的部分规定已经名存实亡。
黄韬等业内人士表示，“穗六条”调控政策对于外地购房客的限制过于严厉，误伤了不少外地来穗的刚需客户，为了改变这种局面，建议把穗六条的三年社保限制重新改为一年的限制。韩世同说，可以尝试从南沙、萝岗等外围区域开始放松对外地人购房的条件。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，广州楼市取消限购只欠东风。他指出，“穗六条”影响巨大，2013年广州市户籍家庭购房比例为65%，2014年上半年上升至90%。非广州户籍居民购房比例已下降至10%左右。限购政策令超过市场总需求量25%的外地人需求被抑制。
“2015年广州房地产在限购上如仍采取保守策略，大量的房地产资金将流向佛山、清远、珠海等珠三角城市。影响广州的房地产税收及政府未来的土地收入。”赵卓文说。
有观察人士表示，广州市领导在香港创兴银行总部调研时发声力挺楼市，称“地产在广州还有很好的前景”，在一定程度上也释放出广州房地产市场未来政策转向的信号。
楼市回暖房价会否反弹
一系列新的政策调整给房地产市场带来利好，在经历了持续低迷后，今年的房地产市场是否将进入止跌回暖的拐点，成为不少市民关注的问题。
事实上，在央行降息、公积金政策放松等一系列政策利好的推进下，广州楼市成交量出现明显回升。根据网易房产数据中心统计显示，上周（3月23日—3月29日）广州全市新建商品房住宅共网签1495套，和上上周的1245套相比，环比涨20%；成交均价达到14740元/平方米，与上上周基本持平。“从春节后成交变化趋势来看，广州楼市已从淡季中逐步复苏。”
龙斌说，改善性需求对于楼市的影响是很重要的，有比较强的带动性，其入市必然加快库存消化，以及提高大户型消化率。
有专家认为，由于广州楼市待售库存高企，再加上在建规模较大并且陆续进入市场，房价触底反弹短期内还不会出现。在供求关系的主导下，有专家预测认为，今年房价可能在不同的城市出现分化，一线城市的房价会比较稳定，也有机会往上升。
“房价的上涨，至少要1—2个月时间，等需求进行释放，肯定会有一轮新的上涨。”吴定金判断。
“在9·30房贷新政后，广州市一手房库存的消化时限已经从原先的14个月降到了12个月，这次新政后预计会降到10个月。”合富辉煌首席分析师黎文江指出，广州楼市10万套库存会先消化，尤其是其中的大户型，房价没有那么快就会上涨。他认为，花都、萝岗等原本在降价调价的区域现在首先“不会再降价”，价格会回调，尤其是大户型房价会回调。
合富辉煌中国市场研究中心发布报告显示，预计在今年3至5月间，若按正常施工进度，广州将再有约2万套新货推出市场，出货依旧“压力山大”。
他预测说：“房价要到库存消化得差不多才上涨，最快会是在"五一"，最迟在"金九"。”黎文江预计，今年广州房价可能涨10%—15%，其中包括两部分因素：一种是正常涨价，一种是结构性涨价，也就是“地王”产品等本身房价高的等成交增多，拉升了整体均价。
周峰则表示，预计第二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平。第二季度的二手价格会比第一季度升高3%—4%，只要穗六条能放松，今年下半年的成交均价会比上半年上升8%—10%。 |
