先看一个案例

　　A物资公司（以下简称A公司）名下一宗国有工业划拨地，通过武汉市土地交易中心办理土地委托交易，最终由B房地产开发公司（以下简称B公司）以4.8亿元成交总价竞得该宗土地使用权，土地用途和性质同时变更为国有商业出让地。B公司按4.8亿成交价款与国土部门签订《国有建设用地出让合同》，但实际只需向政府支付2.4亿元，即成交价款的50%，作为政府土地收益，取得正式财政收据；其余2.4亿元作为土地补偿价款直接支付给A公司，与A公司签订《国有土地转让补偿协议》并取得正式发票。

　　那么问题来了

　　1、土地委托交易应认定为国有土地使用权出让，还是国有土地使用权转让？前者属于土地一级市场，后者属于土地二级市场，算转让吧，但B公司是与政府签订的出让合同，并重新计算土地使用年限；算出让吧，但B公司又与A公司签订了补偿协议，并且支付了款项。而且，政府并未事先收回国有土地使用权，如何出让呢？

　　2、如果土地委托交易被认定为土地使用权转让行为，那么A公司应纳土地增值税的应税收入如何确定？具体来讲，本案中，A公司的应税收入应确定为4.8亿元（即B公司实际摘牌价），还是实际取得的2.4亿元？

　　3、接着上面的问题，土地增值税的扣除项目又如何确定，允许扣除哪些项目？

　　上面几个问题，第1个问题是关键，这得扒一扒土地委托交易的实质

　　根据我国土地管理相关规定，划拨土地使用权是不能直接转让的，转让土地也不得改变土地用途，都必须先由原土地使用权人重新办理土地出让手续（土地变性与改变用途）并补缴土地出让金，然后再按规定实施转让。这就是所谓的“先出让后转让”、“先一级市场后二级市场”的“两步走”方式。

　　武汉市实施的土地委托交易实质上是将上述“两步走”方式简并为“一步走”，即直接按最终土地用途进行招拍挂出让，通过公开竞拍形成土地成交价格。最终竞得人支付的土地成交价款，一部分是按一定比例核定的政府土地收益，由竞得人直接向政府缴纳；一部分作为土地补偿价款，由竞得人支付给原土地使用权人。这种“一步走”方式，细思恐极，转让不像转让，出让不像出让，致使税务处理有些棘手！

　　存在即合理！武汉市的土地委托交易制度当然有它的创新之处，但税务处理还得还原土地委托交易的本来面目，即将土地委托交易还原为“先变性、后转让”两个环节，将最终竞得人直接向政府上缴的土地收益理解成实为代原土地使用权人向政府支付（但原土地使用权人又未取得相应财政收据），则上述另外两个问题也迎刃而解：

　　对于第2个问题，土地委托交易应按实际委托成交价（即竞得人实际摘牌价）全额确定土地增值税应税收入，本案中，A公司的应税收入应确定为4.8亿元。

　　对于第3个问题，在计算本次土地委托交易中A公司应纳土地增值税税额时，B公司代A公司向政府上缴的土地收益应允许作为扣除项目扣除。至于A公司缺少合法有效凭据的问题，则必须实事求是，进行特殊处理：可凭B公司上缴政府土地收益的财政收据复印件和与B公司签订的《国有土地转让补偿协议》予以计算扣除。这里还可以试想一下，上面如果将A公司的应税收入仅确定为实际取得的2.4亿元，那么，划拨土地使用权基本无土地成本扣除，地上建筑物成本又不高，土地价值溢价巨大，必然导致最终算出的土地增值税税负畸高，细思恐极 1！

　　点评本案

　　随着城市化进程的加速推进，过去的城郊地段现在变成了繁华闹市，土地价值在飙升！部分企业和单位也希望分享城市发展收益，让渡繁华地段土地，以获取发展资金。但原有土地往往是工业、教育或公益用途的划拨土地，只有实现土地变性并改变土地用途为商业出让地，才能真正实现“寸土寸金”，如果仅仅只是被政府按原土地用途收储显然无法达到目的。武汉市的土地委托交易制度兼顾了各方利益，大大减少政府和企业的资金压力，通过公开竞拍的方式，实现了政府和企业收益最大化，符合市场规律。但土地委托交易制度中涉及的土地增值税问题务必在事前经过仔细测算，加以认真对待。