一、该不动产转让增值税如何征税

首先要解决的是如何征税，根据财税2016【36】号及国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第三条第(一)项规定“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”因此甲企业可以选择简易计税方式进行差额纳税。

根据《增值税暂行条例》第七条规定“纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其销售额”，同时财税2016【36】号附件一《增值税改营业税试点为实施办法》第五章第四十四条规定“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。”

因此甲企业应按税务机关评估核定转让价格12,600万元作为含税计税金额基础，扣除购置原价8,400万后的余额4,200万元换算成不含税销售额按5%缴纳增值税，即（12600-8400）/(1 5%)*5%=200万元。

二、该不动产转让全额开票还是差额开票

该交易行为如何征税没有问题，但应该全额开票还是差额开票大家争论不休，为此专门查询了关于差额征税如何开票的一些文章，不少观点均认为应该扣除购置原价后的余额开具增值税专用发票。如中国税务报官微2016年6月9日《端午节福利粽：增值税差额征税发票怎么开？》（来源于深圳国税纳税服务）一文特别提到转让不动产如何开发票“九、转让不动产：一般纳税人选择简易计税方法差额征税，通过增值税发票管理新系统中差额征税开票功能开具5%征收率的增值税发票，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开；小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），通过增值税发票管理新系统中差额征税开票功能，依5%征收率开具增值税普通发票或到国税机关代开增值税专用发票，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开”。上述文章说明转让不动产差额征税，只能差额开具增值税专用发票，不能全额开具增值税专用发票，我们认为这个观点完全曲解了差额开票的相关规定。国家税务总局公告2016[23]号《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》第四条第(二)项明确规定“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”该文件规定非常明确，只有现行政策规定不得全额开具增值税专用发票的（财政部、税务总局另有规定的除外）适用差额征税办法的才需要差额开票。如财税2016【47】《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》规定“一般纳税人提供劳务派遣服务，可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。”也就是说如果没有政策规定不能全额开具发票的适用差额征税的情况下，均可以开具全额发票。国家税务总局公告2016【14】号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》规定“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”同时现行的其他值税文件也没有规定转让不动产差额征税不得全额开具增值税专用发票，因此该转让不动产行为应全额开具增值税专用发票。

三、该不动产转让按什么金额开具发票

确定可以全额开具增值税专用发票后，大家对按转让价格还是计税核定价格开具发票又产生了争论。到底该开具多少金额呢？我们来看发票开具的相关规定，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定“销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。开具发票应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖单位财务印章或者发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为:(一)为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;(二)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;(三)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。”即应按合同价格如实开具发票，如按计税核定价格开具，则会导致虚开发票，也就是说税务部门只可以否定计税价格，并不能否定交易。

四、该不动产转让行为财务处理

现有的政策包括财会[2012]13号《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》和财办会[2016]27号《关于征求<关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）>意见的函》，27号文中差额征税的账务处理规定“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目”，根据该政策账务处理如下：

1）甲企业按合同价格销售收款：

借：银行存款                              10500

贷：主营业务收入                          10000

   应交税金-应交增值税                     500

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）  400

贷：主营业务成本                            400

2）甲企业计税价格超过合同价格缴纳的增值税，应作为企业的经营成本处理，其账务处理如下：

借：主营业务成本                            100

贷：应交税金-应交增值税                     100