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| 探析精装房装修费土增清算如何扣除 |
| 发布时间：2011/11/21 来源： 阅读次数：646 |
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| 土地增值税实行四级超率累进税率，增值额越大，超过增值率区间，适用的税率越高，最高可达增值额的60%。近年来，有人提出增加成本列支，可减少土地增值税的支出，措施之一为房产装修。那么，装修费作何项目扣除呢？特别是精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？一、装修（饰）概念税收概念营业税税目注释（试行稿）国税发[1993]149号装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。行政概念关于印发《商品住宅装修一次到位实施细则》的通知（建住房[2002]190号），商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。二、税收现状中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法[1995]6号）第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……(二)开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。该政策也未具体建安费的核算内容，地方税政又是如何规定的呢？榕地税发〔2008〕108号 四、土地增值税的扣除项目——（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。穗地税函[2008]342号 三、关于取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题——（四）房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。青地税发〔2008〕100号 第四章 扣除项目——（五）加计扣除，即按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之二十。开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。南地税函[2009]441号——装修材料可作为成本项目扣除，装饰品不能作为成本项目扣除。地方税政也未明确装修费的具体内容。三、建筑安装费包含的内容那么，精装房所用的家电、家俱可否作为建筑安装工程费扣除呢？唯有从建筑工程学对建筑安装工程费的规范解释。关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号）建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。可判断，家电、家俱并不构成工程实体。根据工程结算规范，工程定额并不包含家电、家俱，不作为结算取费的依据。可见，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。南地税函[2009]441号应也是基于此点考虑的。四、装修事项的其他涉税事项部分税政人员认为，如交房标准为精装修，所用家电、家俱开具了建安发票，可作为成本项目扣除。是否如此呢？ 根据增值税、营业税暂行条例实施细则，该项业务为兼营业务，家电、家俱属于增值税应税货物，应缴纳增值税，不缴营业税。同理，所售家电、家俱属于增值税的应税范围，为房企的兼营项目，应分别核算计税额，否则，由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。五、其他家电、家俱保修问题，由于购房人无法提相关票据，售后服务无法保障。综上所述，精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，不能作为成本项目扣除。 |
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