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| 多项优惠减轻个人住房交易税收负担 |
| 发布时间：2011/11/5 来源： 阅读次数：750 |
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| 多项优惠减轻个人住房交易税收负担 “自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。请问具体操作中要注意哪些规定？”财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）日前下发后，不少市民打电话向江西省赣州市地税局12366纳税服务热线询问。对此，咨询员认真进行了回答。 首次购买住房契税税率降至1% 与首次购买住房相关的契税政策主要包括以下几项：财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税〔1999〕210号）规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。此前商品房契税税率为总房款的3%~5%。如该处房屋符合普通住宅标准，契税可减半征收，即1.5%~2.5%。普通住房的条件是，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。而对于汶川地震灾区，财政部、海关总署、国家税务总局《关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题通知》（财税〔2008〕104号）规定，对在地震中损毁的应缴而未缴契税的居民住房，不再征收契税；对受灾居民购买安居房，按法定税率减半征收契税。如因地震灾害灭失或损毁居民住房而重新购买住房（包括安居房）的，按照财政部、国家税务总局《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》（财税〔2008〕62号）的规定，准予减征或者免征契税，具体减免办法由受灾地区省级人民政府制定。该政策执行至2008年12月31日止。 财税〔2008〕137号文件规定，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。这里要注意两个关键词：一是“首次购买”，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二是“90平方米及以下的普通住房”，即享受1%契税优惠的住房不仅是普通住房，而且是90平方米及以下的普通住房。超过90平方米的住房，即使符合普通住房标准、首次购买等条件，也只能享受“在法定税率基础上减半征收契税”的优惠，而不能享受“契税税率暂统一下调到1%”的待遇。 例：2008年11月1日，市民张三取得一套面积80平方米、价值40万元的普通住房（假设该省确定契税征收率为3%）。如果张三是首次购买住房并能提供证明，则张三应缴契税4000元（400000×1%）；如果张三是因汶川地震灾害灭失或损毁居民住房而重新购买住房（包括安居房）的，则有可能免缴契税。 个人买卖住房暂免缴纳印花税 财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，即买卖双方各按0.5‰的税率征收；房屋所有权证按权利、许可证照税目，每件贴花5元。财税〔2008〕24号文件规定，经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。即个人买卖房地产，买卖双方按交易合同记载金额万分之五的税率缴纳印花税，只有购买经济适用住房的人免缴涉及的印花税。 财税〔2008〕104号文件规定，由政府组织建设的安居房，所签订的建筑工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、产权转移书据、房屋租赁合同，免征印花税。该文件同时明确，所称安居房，按照国务院有关部门确定的标准执行；所称毁损的居民住房，是指经县级以上（含县级）人民政府房屋主管部门出具证明，在地震中倒塌或遭受严重破坏而不能居住的居民住房。该政策执行至2008年12月31日止。 财税〔2008〕137号文件规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。即不仅是对购买经济适用房、地震安居房的个人免征印花税，而是对所有销售或购买住房的个人均暂免征收印花税。 个人卖房暂免土地增值税 我国税法对个人转让住房土地增值税方面出台了一些优惠政策。具体包括：财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定，个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税；通过法定继承方式转让房屋产权的，免征土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免征土地增值税；对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。而财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税〔1999〕210号）规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。普通住宅的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市已根据实际情况，制定出本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。 财税〔2008〕137号文件规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。从该文件可以看出，此处不再是按财税〔1999〕210号文件仅限于“对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税”。也就是说，从2008年11月1日起，对居民和非居民个人转让自有住房，均暂免于征收土地增值税。 另外，纳税人应注意以下几方面规定：一是政策适用时间。财税〔2008〕137号文件明确自2008年11月1日起实施。在2008年10月31日之前（含）发生的业务仍按现行政策规定进行税收处理。二是政策适用对象。该政策只是针对买卖住房的个人实行的优惠，对企业纳税人或个人买卖非住房的情形均不适用。 |
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