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| 天津明确规范房产开发企土地增值税清算 |
| 发布时间：2011/11/22 来源： 阅读次数：526 |
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| 为了加强房地产开发企业土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，天津市地税局制定了《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（津地税地[2010]49号，下称办法）。 办法明确，应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，是指按照土地增值税有关政策规定，符合清算条件的房地产开发项目，其中包括未预征土地增值税的房地产开发项目。 办法指出，土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。房地产开发项目在2005年10月1日以前立项且销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积15％（含15％）以上的，对其销售剩余部分房地产建筑面积的收入，暂按规定的预征率征收土地增值税；销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积不足15％的，既要按现行的预征率征收土地增值税，还应按办法进行清算。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。 清算条件 符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人涉嫌重大税收违法行为的；其它需要清算的情况。 清算受理 土地增值税清算的方式分为纳税人自行清算和委托税务中介机构进行清算工作。其中，纳税人自行清算要求，纳税人自行整理项目清算的相关数据，归集收入、扣除项目等内容，并按照税务机关要求报送资料；此外，纳税人可委托税务中介机构进行房地产开发项目土地增值税清算鉴证工作。税务中介机构受托对清算项目审核鉴证的，应按规定的标准格式出具《土地增值税清算鉴证报告》（下称《鉴证报告》），对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，须填写《土地增值税清算材料清单》。应提交《土地增值税清算申请表》；房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售（预售）许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送《鉴证报告》。 具体的清算受理的流程为：纳税人委托税务中介机构出具《鉴证报告》进行清算，且缴纳税款的项目，由主管税务机关管理部门对提交资料核准后，直接办理纳税手续；纳税人自行进行清算，或涉及清算退税的项目，主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且报送的清算资料齐备的，予以受理，并出具《土地增值税清算受理通知书》；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在30日内补齐，并出具《土地增值税清算补充材料通知书》，纳税人在规定期限内补齐资料后，予以受理；主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。 清算审核 清算审核包括书面审核、实地调查。书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。实地调查是指在书面审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税申报的客观性、真实性、合理性进行审核。 直接销售房地产的收入确认。房地产开发企业将开发产品直接销售的，应以双方签订已在房管部门备案的《房地产销售合同》、《房地产预售合同》和具有销售合同性质的协议书等所载的销售金额及其他经济利益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整；在清算后发生补、退房款的，比照办法规定计算补、退税款。 非直接销售和自用房地产的收入确认。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。 取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的确认。房地产开发费用不得记入取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费；拆迁补偿费应实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。 前期工程费、基础设施费、公共配套设施费的确认。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费应真实发生，不得存在虚列情形，预提的公共配套设施费不得扣除；房地产开发费用不得记入前期工程费、基础设施费、公共配套设施费； 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施的确认：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 建筑安装工程费确认。发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不得重复计算扣除项目；参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等。 开发间接费用的确认。开发间接费用应真实发生，预提的开发间接费用不得扣除。 开发费用的确认。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除；全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用前述所述两种办法；土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 拆迁安置有关问题的确认。房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2006]187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费；开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 质量保证金扣除问题的确认。房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留一定比例的工程款作为开发项目的质量保证金，该质量保证金应在一定时间内支付。因此，在计算土地增值税时，对竣工结算后，开发企业扣款，但施工方对该部分扣款已开具合法有效凭证的，按扣留的质保金全额扣除；未开具合法有效凭证的，扣留的质保金不得计算扣除。 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订《土地出让合同》所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算缴纳的土地增值税，不加收滞纳金。纳税人报送的项目清算资料、鉴证报告》，经税务机关审核、纳税评估，发现税收负担率明显偏低或有疑点的，税务机关可以会同财政部门委托税务中介机构进行清算审核，原则上同一项目不得委托同一税务中介机构进行清算审核和鉴证业务。 |
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