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| 有关委托代建的税法解释认定问题 |
| 发布时间：2011/11/22 来源： 阅读次数：278 |
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| 委托代建房屋行为是应该无偿提供劳务行为，根据营业税税制，无偿提供（赠送）劳务行为不“视同销售”缴纳营业税，但是对销售和转让不动产中的无偿提供（赠送）劳务行为应“视同销售”缴纳营业税。也就是说对单独无偿提供（赠送）劳务行为不缴纳营业税。这样的规定主要是防止企业随意分解营业税的计税基础。 因此各地在制定委托代建房屋不缴纳营业税行为的认定条件（即代建行为），应同时满足下列条件（各地表述文字不一，但是意思一样）： （一）委托建房单位有相关部门项目批准书； （二）委托建房单位具有土地使用证； （三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费或者代理服务费”； （四）受托方不垫付资金。 大家不明白为什么这样规定，俺就解释一下： （一）委托建房单位有相关部门项目批准书； ——这个是依据房地产开发法规来的，意思是必须以委托方的名义立项报建。根据房地产开发法规，谁报建谁就拥有项目的所有权。这个规定目的是规定不发生土地使用权或产权转移行为。 （二）委托建房单位具有土地使用证； ——这个规定看似多余，但是很重要，根据相关法律只有土地所有人才能是报建方，为什么还要这样多余的规定呢，注意了：有些政府机关和单位的报建人是没有或者不具备拥有土地使用证！！！！！ （三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费或者服务费”； ——这个规定是依据合同法来的，只有约定收取相关费用才是真正有效的委托合同。否则是其他性质的合同。 （四）受托方不垫付资金。 ——这个规定非常重要，是依据招标法来的，为了显示工程招标公平公正，规定建设方不得要求承建方垫付资金，招标法的规定虽然对招标以外的行为没有 效力，但是招标条款是企业一个承诺。一样有法律约束作用。但是实际中是有许多“垫付”资金行为的，为什么就没有处罚呢。其实企业一般作了变通，将垫付资金行为变成了借款行为。 根据合同法规定，只有个人之间借款行为可以不约定利息。也就是说其他借款应当有约定借款利息条款，如果没有明文约定，按照一般惯例视同约定利息执行。 如果企业没有相应借款行为（合同），承建方有垫付资金行为——就说明承建方在垫付资金事项上取得“相关其他经济利益”，否则承建方不可能做不符合商业常规的行为。所谓代建工程是无偿劳务而不收营业税的前提就不存在了。因此凡是单纯垫付资金的工程一般被核定缴纳营业税，因为这里还隐含了一个偷漏借款费用营业税的问题。 综述以上，俺总结一下各地委托代建房屋不缴纳营业税行为的认定条件： 1、委托方拥有土地使用权，由委托方自行立项； 2、不发生土地使用权或产权转移； 3、事先受托方与委托方订有委托代建合同； 4、受托方不垫付资金，按照协议定单独收取代建手续费（或管理费）； 5、施工单位将建筑业发票全额开具给委托方，受托方原票转交给委托方； 6、以上五个条件应同时满足。 只有这样企业才能证明代建行为是无偿提供（赠送）劳务，没有取得取得“相关其他经济利益”的行为。 |
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