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| 甲供料发票入帐的困境与争议—房地产开发企业甲供料，为什么要补交建筑业营业税？ |
| 发布时间：2011/11/22 来源： 阅读次数：777 |
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| 肖宏伟——中华人民共和国建筑法：第二十四条提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。结论是：开发商以甲供料形式开发销售房屋，如用增值税发票入帐，对甲供料部分，可以确认为自建行为，对开发商征收建筑业营业税。目前房地产开发企业建筑安装成本核算大致有以下几种方式：一；房地产企业自建房屋销售，自己采购材料，自建的建筑业营业税计税依据1000万，房地产企业应纳建筑营业税：30万。开发企业以材料采购增值税普通发票1000万入帐。二；房地产企业总包给建筑企业建设房屋销售，建筑企业自己采购材料，其缴纳的建筑业营业税计税依据也是1000万，建筑企业应纳建筑营业税：30万。开发企业以建筑业发票1000万入帐。三；房地产企业自建房屋，采购部分材料，建设一半，自建部分的营业税计税依据为500万元。然后，改由承包给建筑企业继续施工，支付工程款500万。建成后销售。建筑企业缴纳了建筑业营业税500*3%=15万。房地产企业是否应该缴纳其部分自建的建筑业营业税500*3%-15万？有的地方税务机关对房地产企业征收了自建部分的建筑业营业税。有的未征收。开发企业以材料采购增值税普通发票500万，和建筑业发票500万入帐。 四；如果房地产项目1000万工程成本中，房地产企业甲供料占800万，工程款200万，如何处理？房地产企业甲供料占800万，是否认定为自建行为？有的地方税务机关对房地产企业征收了自建部分800万的建筑业营业税。有的未征收。有的按1000万营业额征收建筑企业的营业税。开发企业以材料采购增值税普通发票800万，和建筑业发票200万入帐。 五；何谓装饰劳务？房地产企业开发项目未完工是否存在装饰劳务？房地产企业1000万工程成本，建筑工程总包900万，已按建筑业缴纳营业税。购买并安装钢窗100万（其中钢窗门销售90万，安装费10万），钢窗门部分如何征营业税？（也可以是石材厂销售外墙砖并负责施工）对于钢窗门安装：见过各地税务机关三种做法：一种方法是只按10万征钢窗厂建筑业营业税。二种方法是：按100万征钢窗厂建筑业营业税。三种方法是：按10万征钢窗厂建筑业营业税；按90万征收房地产企业的自建建筑业营业税。开发企业以建筑业发票900万，建筑安装发票10万，和增值税发票90万入帐。 政策依据：《营业税暂行条例实施细则》第五条规定：单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为。第二十五条规定：“纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。纳税人发生的自建行为属于“建筑业”税目，按3%的税率缴纳营业税。纳税人在销售自建建筑物时，要同时对一项建筑物中的“自建行为价格”分别按从事建筑业劳务和销售不动产缴纳两次营业税。如何确定企业销售房屋建筑物的“自建行为价格”？《营业税暂行条例实施细则》第七条规定：第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；第十六条规定： 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。辽宁地税肖宏伟同志《甲供料发票入帐的困境与争议：房地产开发企业甲供料，为什么要补交建筑业营业税？》开篇就此给出的结论是：开发商以甲供料形式开发销售房屋，如用增值税发票入帐，对甲供料部分，可以确认为自建行为，对开发商征收建筑业营业税。 王骏点评——不赞成肖宏伟老师的说法，自建的含义其实是清楚的，自建不能等同于自己投资建设。不知道肖宏伟老师判断的具体逻辑，但是估摸这是因为部分税务机关认为，开发商甲供材又以货物发票入账，说明时甲方自己投资建房，可以认定为自建，需要对甲方征收建筑业营业税。当然，仅仅是推测。《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554号）针对新疆维吾尔自治区地方税务局《关于对房地产开发企业代建房屋行为如何征收营业税问题的请示》（新地税一字[1998]41号）批复如下：房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。其实可以看出，自建的核心在于是甲方自己施工建设，一般情况下可能会要求甲方自身有施工资质，仅仅因为有货物发票和甲供材就断言是开发商自建并无充足理由。 肖宏伟老师指出，目前房地产开发企业建筑安装成本核算大致有以下几种方式：1、房地产企业自建房屋销售，自己采购材料，自建的建筑业营业税计税依据1000万，房地产企业应纳建筑营业税30万。开发企业以材料采购增值税普通发票1000万入帐。 2、房地产企业总包给建筑企业建设房屋销售，建筑企业自己采购材料，其缴纳的建筑业营业税计税依据也是1000万，建筑企业应纳建筑营业税：30万。开发企业以建筑业发票1000万入帐。 3、房地产企业自建房屋，采购部分材料，建设一半，自建部分的营业税计税依据为500万元。然后，改由承包给建筑企业继续施工，支付工程款500万。建成后销售。建筑企业缴纳了建筑业营业税500*3%=15万。房地产企业是否应该缴纳其部分自建的建筑业营业税500*3%-15万？有的地方税务机关对房地产企业征收了自建部分的建筑业营业税。有的未征收。开发企业以材料采购增值税普通发票500万，和建筑业发票500万入帐。 王骏点评——如果确属开发商自己施工建设，其自建的一半我赞成对开发商保留日后征收建筑业营业税的权利，当然只是日后，其前提是日后自建部分的建筑物发生销售，这个在开发商品房的情况下是很容易满足后续条件的。在这种情况下，能不能将开发商自建的一半“这个整体”当做提供给另一半施工的建筑企业的甲供材，让另一半施工的建筑企业按照“开发商自建的一半+自己施工款”作为建筑也计税依据呢？我的理解也是否定的，因为自建的一半是“半拉子工程”，不能界定为材料。4、如果房地产项目1000万工程成本中，房地产企业甲供料占800万，工程款200万，如何处理？房地产企业甲供料占800万，是否认定为自建行为？有的地方税务机关对房地产企业征收了自建部分800万的建筑业营业税。有的未征收。有的按1000万营业额征收建筑企业的营业税。开发企业以材料采购增值税普通发票800万，和建筑业发票200万入帐。 5、何谓装饰劳务？房地产企业开发项目未完工是否存在装饰劳务？房地产企业1000万工程成本，建筑工程总包900万，已按建筑业缴纳营业税。购买并安装钢窗100万（其中钢窗门销售90万，安装费10万），钢窗门部分如何征营业税？（也可以是石材厂销售外墙砖并负责施工）对于钢窗门安装，肖宏伟老师见过各地税务机关三种做法：一种方法是只按10万征钢窗厂建筑业营业税。二种方法是：按100万征钢窗厂建筑业营业税。三种方法是：按10万征钢窗厂建筑业营业税；按90万征收房地产企业的自建建筑业营业税。开发企业以建筑业发票900万，建筑安装发票10万，和增值税发票90万入帐。 政策依据：《营业税暂行条例实施细则》第五条规定：单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为。第二十五条规定：“纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。纳税人发生的自建行为属于“建筑业”税目，按3%的税率缴纳营业税。纳税人在销售自建建筑物时，要同时对一项建筑物中的“自建行为价格”分别按从事建筑业劳务和销售不动产缴纳两次营业税。 如何确定企业销售房屋建筑物的“自建行为价格”？《营业税暂行条例实施细则》第七条规定：第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。王骏点评——说白了就是税法对“装饰”一语的界定不够清晰，关于装饰的清晰界定，我也没有找到足够的判断边界。但是就肖宏伟老师提供的案例来说，开发商哪怕是交付业主毛坯房也应该有个能基本使用的窗户，因此，对铝窗安装，我倾向于不属于建筑业中的装饰劳务，不适用清包工待遇。也不构成开发商自建。而应区分铝合金提供方“销售自产铝合金门窗+建筑业劳务”和“销售外购铝合金门窗+建筑业劳务”处理。 另，海口地税的海涵同志还写了一篇文章那个《常常被专家大师误解税法条款之二》，文章指出：《营业税暂行条例实施细则》第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。————这条不知道有多少专家大师误解，都认为建筑业装饰劳务和提供自产货物（这个也删除）之外，甲供材料金额应该由承包方一起缴纳营业税，国务院出文的人说了我们又不是只出了一个《营业税暂行条例实施细则》（王骏：国务院法制办会参与国务院部门规章立法，但不是最后行文部门）。请专家大师仔细看看整个税收系统文件了再说。。。。。税法不是这样望文生义的。。。 附：琼地税发[2009]104号 海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知四、关于扣除项目凭证的确认问题（一）对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。（二）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。——难道是海南省地方税务局错了。公然违反上位法？还是专家大师误解了。。。王骏点评——我没有搞清楚这篇文章中海大师的意思，但是我知道海大师一直坚持甲供材必须取得建安发票。在这个问题上，我很赞赏高金平大师的态度，不能为了税源管理就不分青红皂白地要求甲供材取得建安票。如果是包工不包材料，施工企业的计税依据是“建安+材料款”，但是施工企业只能就建安部分开具建筑业营业税发票，材料款由开发商根据增值税发票入账。如果是包工包材料，施工企业的计税依据是“建安+材料款”，而且施工企业就“建安+材料”金额开具建筑业营业税发票。如果是以料抵工，甲方自行采买材料，但是作为整个合同约定的工程价款的一部分交付乙方，施工企业的计税依据是“建安+材料款”，而且施工企业就“建安+材料”金额开具建筑业营业税发票。甲方抵顶给施工企业的材料应向施工企业开具增值税发票。这一点海南地税的文件虽然是针对土增税立法，但是因为发票的根源在于流转税，因此这个问题根本也不涉及上位法和下位法冲突的问题。 |
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