各区县(自治县)地方税务局，市局各直属单位：

为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号，以下简称《清算规程》)转发给你们，并结合我市房地产开发经营业务的特点，提出以下贯彻意见，请一并遵照执行。

一、关于土地增值税清算管理工作主体的确认问题
根据《清算规程》第四条的规定，土地增值税清算管理工作主体应为房地产开发企业(以下简称纳税人)。各单位应强化纳税人的申报责任，明确要求纳税人依照税收法律、法规以及土地增值税有关政策的规定，正确计算应缴纳的土地增值税税额，如实填写土地增值税清算申报表及其附表，完整报送相关资料，并对土地增值税清算申报的真实性、税款计算的准确性和申报资料的完整性承担相应的法律责任。

主管税务机关应在规定期限内，对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行认真审核，要以核实不同类型房地产开发产品单位计税成本为核心，以财务会计核算规定与税收规定不一致的纳税调整为重点，辅导纳税人正确计算应缴纳的土地增值税税额，保证税款及时足额入库。

二、关于土地增值税清算单位问题
房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。

三、关于分期分批开发项目扣除项目金额的确定及分摊问题
(一)在同一清算单位中，只有一种开发产品的，按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊。
(二)在同一清算单位中，凡有两种或两种以上开发产品的，按建筑面积计算分摊。
(三)不在同一清算单位的，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊，或按建筑面积计算分摊，也可以按主管地方税务机关确认的其他方式计算分摊。

四、关于土地增值税清算条件问题
为了正确把握土地增值税清算政策，土地增值税清算必须严格按照国税发[2006]187号文和国税发[2009]91号文的规定，依法进行清算。在清算过程中凡达到和符合清算三个条件之一的，要求纳税人提供合法凭证，完整归集成本费用后，进行土地增值税清算。

五、《清算规程》中需明确的几个征管问题
(一)第三条“结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款”具体是指截止清算申报时，结清已实现销售房地产开发产品应缴纳土地增值税税款。
(二)第十条“整个项目可售建筑面积”具体是指以发改委或《建设工程规划许可证》上注明的可售建筑面积为准。
(三)第十条“或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”具体是指已转让和已出租或自用的房地产建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上。
(四)第十一条所规定的“90日内”期限具体是指纳税人办理土地增值税清算申报以及报送相关资料的期限，即清算申报期限。纳税人在清算申报期限内，发现纳税申报有误或者资料报送有误的，均可在90个工作日清算申报期限内重新办理纳税申报或者报送相关资料。逾期报送相关资料的，主管税务机关应不予确认。
(五)第十三条所规定的资料补报期限具体是指纳税人办理土地增值税清算申报、但报送的清算资料不全的，应在30个工作日内或者清算申报期限届满之前补齐土地增值税清算资料。
(六)第十五条所规定的清算审核期限具体是指主管税务机关在受理土地增值税清算申报后，应在30个工作日内完成清算审核工作，并以书面形式通知纳税人办理补税或者退税的相关手续。
(七)第三十五条“经主管税务机关审核合议”具体是指区县局审理委员会对主管税务机关核定征收程序和核查结果进行审定的行为。未经区县局审理委员会审定而对房地产开发项目采用核定征收方式的行为，应视为无效。

本通知从2010年1月1日起执行，以前规定与本通知有抵触的，一律以本通知为准。

相关法规——
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
渝地税发[2010]167号重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知 
渝地税发[2011]146号重庆市地方税务局关于明确不同类型房地产开发产品分别计算土地增值税有关问题的通知