非居民股权平价低价转让管理，是目前国际税收管理工作中的难点。山东省青岛市李沧区国税局在市局的大力支持和指导下，创新非居民税收管理模式，通过专家会审、反避税调查以及创新综合评估法等手段，成功破解了某房地产企业境外股权“1元”转让迷局，入库企业所得税418万元。

搭建信息交换平台，推行专家会审制
在工作中，该局主动与商务局、国土局等部门建立起信息交换平台，及时、动态掌握非居民企业的相关信息，并与相关部门的专家共同会审。该案就是在对商务局提供的股权转让信息进行比对时，发现该房地产企业的股权价值主要由其竞拍的土地构成，初步判断其存在低价转让股权进行避税的可能。该局立即与国土局、土地评估机构等部门的专家共同配合，对土地竞拍、股权转让，以及企业的土地预期等情况进行了深入了解，详细掌握该企业股权转让的基本信息。

据了解，该企业（以下简称青岛公司）成立于2007年7月，投资方分别为一家香港控股有限公司（以下简称香港公司）和一家内地房地产公司，比例分别为90%和10%。2009年1月，香港公司因上市需要，将其所持股份以港币1元的价格转让给了另一家香港公司（以下简称香港1公司），香港公司与香港1公司属同一控股公司。除青岛公司外，其国内多家公司的境外股权，均按1港元的名义价格转让。

依据企业所得税法及其实施条例的相关规定，非居民企业从我国取得的股权转让所得要申报纳税。非居民企业向其关联方转让中国居民企业股权，其转让价格不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。该香港公司以1港元的价格将其持有的股权转让给关联方香港1公司，明显不符合独立交易原则，存在避税行为。

运用反避税手段进行非居民股权转让调查
该局首先按照常规手段进行调查，没有取得实质性突破。因为单纯从财务数据看，企业资产主要是竞拍的土地，此次转让没有产生潜在的股权转让收益（未考虑汇率问题）。与企业约谈，香港公司强调该行为只是内部重组，没有转让所得。税企谈判陷入僵局。

为突破僵局，在市局的具体指导下，该局尝试将非居民企业税收管理与反避税调查有机整合，在经过扎实细致案源分析的基础上，创新性地运用反避税手段，从特别纳税调整的角度进行立案调查，并做好严谨缜密的谈判准备。经过多次谈判，最终达成共识：一是企业的股权转让不符合独立交易原则；二是对股权转让时点的股权的公允价值进行公正、独立、客观、权威的评估，作为双方认可的价值。

运用专业评估机构对股权价值进行评估
目前股权价值评估方法主要有收益法、成本法和市场法。由于该企业尚处于筹建开发阶段,无法测算盈利，所以不适宜收益法；因企业股权转让时点只有土地及负债，而成本法又忽视了土地的增值，所以也不适用；单纯运用市场法虽适用于对土地价值的评估，但因其专业性强，一般评估机构无法进行客观公正权威的评估。

经税企双方协商认可，以成本法与市场法相结合的综合评估法对企业股权价值进行评估，土地价值由专业的土地评估机构进行评估，其他资产负债以账面成本价为基础。该方法开创了企业股权价值评估新模式。

在翔实的数据、透彻的分析面前，企业最终承认了低价股权转让行为，接受了税务机关的处理方案，入库企业所得税418万元。