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| 土地增值税清算常见问题解答 |
| 发布时间：2011/11/22 来源： 阅读次数：1041 |
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| 由于土地增值税清算过程纷繁复杂，在实际执行过程中，开发商有很多疑问，本刊特挑选了开发商最关心的一些典型问题请北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司、北京市华税律师事务所专业人士给予了解答。疑问：分期开发、分批获取销售许可证的项目，这中间会遇到一些公共配套设施在不同期来开发，后期成本无法预计的情况。那么土地增值税是分期结算还是分批结算？ 解答：《土地增值税清算管理规程》国税发〔2009〕91号中第十七条规定“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”因此，土地增值税应分期进行核算。当然如何分期是按照规划立项时政府审批为准，而不是由开发商任意划分。例：某房地产企业开发一小区，占地30000㎡，分三期开发，分别10000㎡，10000㎡，10000㎡，土地出让金30000万元，一期开发住宅3栋和一个会所，分别占地3000㎡，3000㎡，2000㎡，2000㎡。计算：一期开发的全部成本对象应分摊土地成本=（10000÷30000）×30000=10000万元会所应分摊土地成本＝（2000÷10000） ×10000＝2000万元3幢住宅应分摊土地成本＝10000-2000=8000万元疑问：包含有普通住宅、豪宅、写字楼、商业等不同物业类型的项目如何清算？解答：举例如下，某房地产开发公司开发10000平米土地，土地出让金1000万元，分两期，一期为公寓，占地面积6000平方米，建筑面积15000平方米，建造成本3000万，二期为别墅，占地面积4000平方米，建筑面积5000平方米，建造成本2000万。公寓己销售完毕，应如何分摊土地出让金？对于土地出让金按照两期各自的占地面积进行分摊一期公寓应分摊的土地出让金为： (6000÷10000) × 1000＝600万元对于建造成本：一期、二期如果分别与建筑公司签订合同、分别结算，则直接计算各自的建造成本，一期公寓建造成本为3000万元。一期、二期未分别与建筑公司签订合同、未分别结算，则按照建筑面积分摊建造成本。一期公寓应分摊的建造成本为： 15000÷(15000+5000) ×(3000+2000)=1153.85万元疑问：以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？解答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》都规定，纳税人应根据其转让房地产所取得的增值额按照规定税率缴纳土地增值税，并规定普通住宅和非普通住宅应该分别计算增值额。但就“商改住”项目的土地增值税清算来讲，首先即便是小户型等，也不能享受普通住宅免税政策，另外也应该按照其增值额选择合适的增值率来计算土地增值税并进行清算。当然这其中也有可能存在成本过高导致增值额过低，从而少缴土地增值税的问题，所以在我国很多城市包括北京都已经叫停了“商转住”项目，不允许进行“商转住”项目出售。疑问：以房抵债、拆迁还建等将房产用于非货币性交易是否也要计入清算收入？解答：开发商将自己开发的产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式对被拆迁人进行实物安置，虽然未取得货币收入，但是按照税法的规定属于取得了其他形式的经济利益，也应该视同于取得了货币收入缴纳土地增值税。税法规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： ? 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；? 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。?在计算收入的同时不要忘记确认拆迁成本，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件明确规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。则:①拆迁补偿费支出=5000×0.8=4000万元②单位可售面积土地增值税计税成本=【20000+（8000+4000) 】×1.2÷80000=0.48万元③视同销售所得=4000-0.48×5000=1600万元④项目实际所得=8000×(80000-5000)-28000=32000万元⑤项目税收所得=8000×80000-【20000+（8000+4000) 】×1.2=25600万元因为拆迁补偿费在计算土地增值税时是可以加计扣除的，所以造成土地增值税的税收所得要小于实际所得。 疑问：公共配套设施该如何处理？解答：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：? 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ? 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。例：某住宅小区开发可售住宅面积50000平米，项目配套有会所2000平米和派出所用房1000平米。项目完工后派出所无偿移交给政府公安机关，会所对外出售。总开发成本20000万元。则：该项目的单位成本=20000÷（50000+2000）=0.3846万元该项目的住宅可扣除成本=50000×0.3846=19231万元该项目的会所可扣除成本=2000×0.3846=769万元 |
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