营改增之后，销售不动产的纳税地点和主管税局，发生了很大变化。房地产企业销售不动产，纳税地点由不动产所在地改为机构所在地。非房地产企业销售不动产，向不动产所在地的地税局缴纳或预缴税款，再向机构所在地的国税局履行申报程序或补缴税款。

为帮助纳税人在销售不动产，提供建筑服务时，依法确定纳税地点和主管税局，不缴错地方，不缴错税局，本文分析如下问题：

一、营业税关于纳税地点的规定

二、增值税关于纳税地点的规定

三、销售不动产的增值税纳税地点

（一）房地产开发企业的纳税地点

（二）非房地产开发企业的纳税地点

四、提供建筑服务的增值税纳税地点

（一）建筑服务纳税地点的一般规定

（二）一般纳税人一般计税方法的预缴

（三）一般纳税人简易计税方法的预缴

（四）小规模纳税人的预缴

一、营业税关于纳税地点的规定

根据营业税条例，营业税应税劳务的纳税地点是机构所在地或居住地。但是建筑业、土地使用权、不动产不一样。

提供建筑劳务，纳税地点是劳务发生地。也就是在哪干活，在哪缴税。

转让或出租土地使用权，纳税地点是土地所在地。也就是土地在哪，在哪缴税。

销售、出租不动产，纳税地点是不动产所在地。也就是房子在哪，在哪缴税。

二、增值税关于纳税地点的规定

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号文）关于增值税纳税地点的规定，固定业户原则是机构所在地，总分机构不在同一县（市）的，分别向各自主管税局申报纳税。

非固定业户的纳税地点是应税行为发生地，如果在发生地没有申报，再向机构所在地申报纳税。

个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，基本沿用营业税的规定，向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税局申报纳税。

三、销售不动产的增值税纳税地点

销售不动产的纳税地点，根据销售方是不是房地产企业，销售的不动产，是营改增之前还是之后取得的，是自建的还是非自建的，有不同的规定。

（一）房地产开发企业的纳税地点

房地产开发企业销售其自行开发的房地产项目，纳税地点是机构所在地，不要向不动产所在地税局纳税。

与房地产企业纳税地点有关的文件是36号文和《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告），36号文对纳税地点的规定，是机构所在地，18号公告没有在不动产所在地缴纳增值税的规定，哪怕是预缴增值税，也没有规定在不动产所在地预缴。

根据18号公告，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，包括自己拿地开发的项目和以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发，并以自己的名义立项销售。

（二）非房地产开发企业的纳税地点

根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称14号公告），非房地产开发企业的纳税地点，包括机构所在地和不动产所在地，而且税局都不一样。

1、关于纳税地点的概括性描述

向不动产所在地的地税局缴纳全部或预缴部分税款，向机构所在地的国税局履行申报程序或也缴纳部分税款。

如果转让营改增之前取得的不动产，选择简易计税，不论是否自建，都是向不动产所在地的地税局缴纳全部税款，向机构所在地的国税局，履行申报程序。自建和非自建的区别在于销售额的计算不同，自建的不动产，按照全额计算，非自建的不动产，可以扣除购置时的原价或取得时的作价。

如果转让营业增之前取得的不动产，选择一般计税，或者是转让营改增之后取得不动产，只能选择一般计税，不论是否自建，都是向不动产所在地的地税局预缴部分税款，再向机构所在地的国税局申报纳税。

自建和非自建的区别在于，预缴时销售额的计算不同，自建的不动产，按照全额计算预缴的销售额，非自建的不动产，可以扣除购置时的原价或取得时的作价，作为预缴的销售额。

2、关于纳税地点的具体规定

根据不同情况，纳税地点的规定如下：

（1）转让营改增之前取得的不动产（非自建）---简易计税

以全部价款和价外费用扣除购置原价或取得作价后的余额，按照5%征收率计算税额，向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报纳税。

这里需要指出的是，5%是征收率，不是预征率，全部税款都缴在不动产所在地了，向机构所在地只是履行个申报程序。

（2）转让营改增之前取得的不动产（自建）---简易计税

不做任何扣除，以全部价款和价外费用，按照5%征收率计算纳税。

向不动产所在地的地税局预缴全部税款，向机构所在地的国税局履行申报纳税程序。

（3）转让营改增之前取得的不动产（非自建）---一般计税　　

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率，计算应纳税额。

以取得的全部价款和价外费用扣除购置原价或取得作价后的余额，按照5%的预征率，向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报纳税。

需要注意的是，这里的5%是预征率。选择一般计税方式的，在不动产所在地缴纳部分税款，在机构所在地缴纳部分税款。

（4）转让营改增之前取得的不动产（自建）---一般计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率，计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率，向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报纳税。

这种情况，不动产所在地和机构所在地，都需要缴纳部分税款。

（5）转让营改增之后取得的不动产（非自建）---一般计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率，计算应纳税额。

以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报纳税。

（6）转让营改增之后取得的不动产（自建）---一般计税

以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率，计算应纳税额。

以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地的地税局预缴税款，向机构所在地的国税局申报纳税。

四、提供建筑服务的增值税纳税地点

建筑业的特点之一是，服务发生地和机构所在地往往分离。36号文的附件二和《关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告201年第17号，以下简称17号公告），规定了建筑业的纳税地点。

（一）建筑服务纳税地点的一般规定

向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

尽管纳税地点不同，但都是国税局。

（二）一般纳税人一般计税方法的预缴

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。

（三）一般纳税人简易计税方法的预缴

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

（四）小规模纳税人的预缴

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

需要指出的是，2%是预征率，3%是征收率，简易计税按照3%计算税额，全部在发生地缴纳，机构所在地，只是履行申报程序。