近日，国务院办公厅发出《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），要求继续做好房地产市场调控工作。通知明确，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
案 例
以北京市某居民售房为例。假设该居民2005年8月购置一所家庭唯一住房，面积127平方米，购置发票注明支付购房款140万元，缴纳契税5.6万元，办理产权手续缴纳其他费用0.4万元，发生装潢费用30万元，不能提供装潢发票。2013年4月转让，协议价款280万元，则该居民应纳相关税费计算如下：
1.相关税费
（1）应纳营业税为（280－140）×5%＝7（万元）。
（2）应纳城市维护建设税为7×7%＝0.49（万元）。
（3）应纳教育费附加为7×3%＝0.21（万元）。
（4）应纳地方教育附加为7×2%＝0.14（万元）。
相关税费合计7＋0.49＋0.21＋0.14＝7.84（万元）。
2.个人所得税
财产原值为140＋5.6＋0.4＝146（万元）。
相关税费为7.84万元。
应纳税所得额为280－146－7.84＝126.16（万元）。
应纳个人所得税为126.16×20%＝25.23（万元）。
该居民合计应纳税款为7.84＋25.23＝33.07（万元）。
筹划思路
1.财产原值并非就是购房发票价款，需要保管好相关费用凭证。
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第二条对房屋原值的具体解释：商品房为“购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费”；自建住房为“实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费”；经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）为“原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金”；已购公有住房为“原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费”；城镇拆迁安置住房为“房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。”
需要引起注意的是，财产原值并非就是购房发票注明的价款，还包括购房过程中缴纳的相关税费等。因此，对于购房户来说，不仅要保存好开发商开具的购房发票，还要保存好诸如契税完税凭证、办理产权过程中缴纳的相关费用凭证等。从上例中可以看出，在计算财产原值时，既包括购房价款140万元，又包括缴纳的契税5.6万元及办理产权手续缴纳的其他费用0.4万元。
2.住房装修费用不能提供发票不能扣除，需要索取装潢费用税务统一发票。
国税发[2006]108号文件明确，合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。对于支付的住房装修费用，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
需要注意的问题有三个：一是“实际支付装修费用”，二是“能提供实际支付装修费用的税务统一发票”，三是“发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的”方可作为扣除计税的依据，并在扣除限额内扣除计征。同时对“住房贷款利息、手续费、公证费等费用”，可以据实扣除。
接上例，假设该居民能够提供装潢费用30万元的装潢发票并符合上述扣除条件，相关税费计算同上为7.84万元，个人所得税可按照规定扣除装潢费用。计算如下：
装潢费用扣除限额为146×10%＝14.6（万元）。
应纳税所得额为280－146－7.84－14.60＝111.56（万元）。
应纳个人所得税为111.56×20%＝22.31（万元）。
该居民合计应纳税款为7.84＋22.31＝30.15（万元）。
与不能提供装潢发票相比，少负担税款33.07－30.15＝2.92（万元）。
风险提示
一要注意减除项目的价值组成问题。按照税法规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%税率计算征收。计算公式是：应纳税所得额＝收入额－财产原值－合理费用，应纳个人所得税＝应纳税所得额×20%。
从上述案例可以发现，对二手房转让按所得20%缴税，在减除项目上存在以下问题：一是自建住房的原值确定困难，特别是农村及城乡结合部的居民自建住房，其财产原值如何确定；二是住房装修费用的扣除实际操作难；三是年代久远的住房，现行价值很大，可扣除很小，其增值主要是土地使用权的升值，土地使用权价值如何扣除也是比较困难的。
二要注意凭证问题。按照国税发[2006]108号文件及《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）的规定，对于财产原值，纳税人必须提供完整、准确的房屋原值凭证；对于装修费用，纳税人必须提供实际支付装修费用的税务统一发票，支付的住房贷款利息，必须凭贷款银行出具的有效证明，支付的手续费、公证费等必须凭有关部门出具的有效证明方可扣除。在实际工作中，“未提供完整、准确的房屋原值凭证”的多，能“提供完整、准确的房屋原值凭证”的一般是近年来从开发商那里购买的商品房才能具备；居民装修一般是社会零散的工程队所为，实际支付装修费用时开具税务统一发票的并不多见。上述凭证扣除问题制约着个人住房转让所得税的计算征收，是财产转让所得按实征收的一道屏障。因此，对城乡居民来说，无论是办理相关手续还是购房后转让，索取并保管好购置房产相关凭据非常重要。
三要注意规避涉税风险。如前所述，个人售房按所得20%征税税负较重，税务机关取得纳税人财产原值凭证的手段还是比较简单的，一般通过税收征管、房屋登记等历史信息就能准确核实房屋原值。而对于近年来购置的商品住房，居民在办理房屋产权手续时，需要提供购房发票的原件，因此，在装修时，取得装修费用合法凭证，不失为降低税收成本的好办法。另外，注意签订购房协议价格要适当，尽量避免签订阴阳协议。交易价格明显偏低时，税务机关一般按照最低计税价格标准计征，纳税人将存在涉税风险。 |
