“营改增”扩围速度不断加快，目前仅剩房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业等尚未实施“营改增”。房地产业作为国民经济重要支柱产业，其“营改增”涉及政府、房地产企业及其供应商、社会公众等诸多利益相关者，为社会广泛关注。
　　
　　税率设计是核心环节
　　
　　房地产业关联度高、带动性强、涉及面广，具有复杂性、多样性的特点，“营改增”既会对房地产企业及其上下游行业产生联动效应，也会极大影响现有财政收入格局和社会税收负担。税率作为房地产业“营改增”的核心，合理的税率设计有利于平衡“营改增”前后的总体税负水平，也决定着“营改增”改革的最终指向以及政策期望值的实现。因此，应当统筹规划，既要考虑房地产业可税利益（税收收入），也要综合考虑相关各方利益。
　　
　　假定房地产业改革前后流转税（即营业税和增值税）税收收入保持不变，现代服务业增值税率为6%，房地产企业及其货物、劳务提供商均为增值税一般纳税人且成本费用均能取得符合税法规定的增值税专用发票，“营改增”后土地增值税征收不变。
　　
　　根据2006年以来厦门市已完成清算审核的186个房地产项目的土地增值税清算数据，梳理与房地产业“营改增”关系紧密的数据项，即房地产项目销售收入，取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本中的土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和公共配套设施费（开发间接费用、房地产开发费用、财政部规定的其他扣除项目，因数据限制暂不考虑）。上述房地产开发成本中，除前期工程费主要与现代服务业相关外，土地征收及拆迁补偿费、建筑安装工程费、基础设施费和公共配套设施费主要与建筑业有关。因分析中没有考虑开发间接费用、房地产开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）的影响，根据土地增值税清算数据测算的房地产业增值税税率可以认为是下限税率。
　　
　　根据增值税一般原理，在保持“营改增”前后营业税和增值税收入相同的情况下，将房地产销售收入、各项房地产开发成本换算为不含增值税金额、设定地价是否抵扣的不同情形，利用上述清算数据，据此测算房地产业增值税下限税率。
　　
　　地价不能抵扣的情况下，房地产业增值税平均税率下限边界为8.95%。假定建筑业按照《营业税改征增值税试点方案》执行11%的税率，则房地产业对应增值税平均税率为8.95%，较营业税税率（5%）上升79%，其中最高税率为14.83%、最低税率为6.39%。当建筑业执行17%税率时，房地产业对应增值税平均税率则为11.06%，最高税率为19.88%、最低税率为6.92%。