根据厦门市《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（厦国土房〔2014〕312号）精神，自2014年8月15日起，厦门市个人住房交易税收优惠政策进行调整。
个人住房交易税收优惠政策调整主要涉及两个方面，一是享受税收优惠政策的普通商品住房需同时满足容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下两项标准，较旧政减少住房交易价格标准（之前，岛内单套总价300万元以下，岛外单套总价220万元以下）；二是个人转让购买超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税，对于购买房屋时间的确定有部分调整。个人转让购买的新建商品住房，购买房屋时间由之前按取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，调整为按商品房买卖合同备案的时间确定；个人转让购买的二手住房，购买房屋时间的确定仍按原规定执行。
问：自2014年8月15日起，我市享受税收优惠政策的普通商品住房认定标准是什么？
答：根据厦国土房〔2014〕312号文规定，享受税收优惠政策的普通商品住房需同时满足容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下二项标准，较旧政减少住房交易价格标准（之前，岛内单套总价300万元以下，岛外单套总价220万元以下）。上述普通住房认定标准（以下简称普通住房新认定标准）自2014年8月15日起执行，一手住房交易合同签订且备案时间在8月15日以后的（含8月15日），在申报土地增值税和契税时执行普通住房新认定标准；二手住房交易中，售房者办理产权过户手续时向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间即“收件时间”在8月15日以后的（含8月15日），申报存量房交易税收时执行普通商品住房新认定标准。
举例：
某房开企业销售一套岛内住房给张先生，该住房容积率1.8，单套建筑面积120平方米，总价350万元，合同签订且备案时间为2014年8月16日，则该房产符合普通商品住房标准，因此该企业在申报土地增值税时可适用“土地增值税预征———普通住宅”税目；张先生在申报契税时若符合家庭唯一住房条件的可享受契税优惠政策减半按1.5%缴纳契税。
李先生转让一套岛内住房给王女士，该住房容积率1.5，单套建筑面积110平方米，总价310万元，买卖双方在2014年8月13日向厦门市房地产交易权籍登记中心申报，所取得收件收据上注明的收件时间为2014年8月13日，则该房产不符合普通商品住房标准无法享受相关的税收优惠政策。
问：个人转让购买超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税，购买房屋时间如何确定？
答：个人转让购买超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。个人转让购买的新建商品住房，购买房屋时间由之前按取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，调整为按商品房买卖合同备案的时间确定；个人转让购买的二手住房，购买房屋时间的确定仍按原规定执行即按房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。上述各类住房的出售时间，以售房者办理产权过户手续时向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间（收件时间）为准。
问：契税政策是否有调整，是否仍然按我市现有规定执行？
答：契税政策没有调整，仍然按我市现有规定执行。个人购买普通住房契税减免政策不变按照财税〔2010〕94号执行，即“个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半按1.5%征收契税。个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税”。上述政策中普通住房的界定标准为：购买一手住房交易合同备案时间在8月15日以后的（含8月15日），执行普遍住房新认定标准；二手住房交易中，售房者办理产权过户手续时向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间即“收件时间”在8月15日以后的（含8月15日），申报存量房交易税收时执行普通商品住房新认定标准。例子参照问题1.此外，拆迁安置契税减免政策仍按照财税〔2012〕82号执行，即“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税”。
问：个人所得税和契税有关家庭唯一住房税收优惠政策中提到的“家庭唯一住房”认定标准具体是什么？
答：个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须向代征人厦门市房地产交易中心提供唯一家庭生活用房声明，经代征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核，符合上述条件可直接予以免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。厦门市房地产交易权籍登记中心在受理已婚纳税人提交的相关资料时，同时审核夫妻双方的产权情况，如果户籍在福建省内其他地市的，应要求当事人补充提供户籍所在地房管部门出具的无房产证明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个人所得税；对福建省外户籍的产权个人或者外籍人员，在审核其（有配偶的为夫妻双方）交易的房产是否为在厦门市自用5年以上的家庭唯一生活用房基础上，要求当事人出具在福建省内其他地区未拥有房屋产权的书面声明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个人所得税。
个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半按1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。上述个人购买的普通住房包括公有住房。我市家庭唯一住房的认定，由房地产主管部门通过住房信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具《家庭唯一住房查询证明》。认定标准为：购房人、配偶及未成年子女在住房信息系统中均无住房记录，属于家庭唯一住房。 |
