二、计税成本核算

开发产品的计税成本包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费。将上述成本合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，归集分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。能够直接计入成本对象的直接计入成本对象，其他成本应该按照受益和配比原则，按占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法进行分配。

三、销售未完工产品企业所得税预缴汇缴制度

由于房地产企业可以预售房屋存在一定的特殊性，房地产企业销售未完工开发产品的，取得的销售收入应按照规定的计税毛利率分季或分月计算出预计毛利额，并入当期应纳税所得额预缴企业所得税。开发产品完工之后，即开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案或者开发产品已开始投入使用或者开发产品已取得初始产权证明时，企业应结转开发产品的销售成本，计算出实际毛利额，确定其与预计毛利额之间的差额，再将此差额并入完工当期应纳税所得额进行汇缴。

其中，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由税务机关确定：

1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

3.开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

小结：

由于产品完工在实践中也经常出现认定不一的情形，国税总局于《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）中明确：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。