|
|
|
|
| 巧用营业税起征点合理筹划房屋出租税费 |
| 发布时间：2011/11/22 来源： 阅读次数：929 |
| |
| 小张在单位附近购置了一套新房，手中一套旧住房由此闲置，想用2000元修理一下，以每年25000元租出。该如何进行税收筹划呢？ 个人出租房屋按税法规定，以租金收入为计税依据缴纳营业税、房产税和印花税，法定税率分别为5%、12%和1‰；城镇土地使用税，当地税率为年5元／平方米；个人所得税以租赁收入扣除法定的扣除费用后的余额为计税依据，法定税率为20%。由于国家为了促进廉价房出租，对个人出租房屋，实行税收优惠政策，所以只能用营业税起征点来进行税收筹划。 根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税[2008]24号，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，免征城镇土地使用税。 根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》财税[2000]125号规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。小张每月应纳营业税25000÷12×1.5%＝31.25元，城乡维护建设税31.25×5%＝1.56元，教育费附加31.25×3%＝0.94元，全年应纳营业税31.25×12＝375元，城乡维护建设税1.56×12＝18.72元，教育费附加0.94×12＝11.28元。 房产税每月25000÷12×4%＝83.33元，全年83.33×12＝999.96元。 个人所得税前3个月因减除修理费用分别为[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－800－800]×10%＝36.63元、[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－800－800]×10%＝36.63元和[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－400－800]×10%＝76.63元。 其余9个月每月应纳[25000÷12－（31.25＋1.56＋0.94＋83.33）－800]×10%＝116.63元，全年应纳个人所得税36.63＋36.63＋76.63＋116.63×9＝1199.56元。 那么，小张的年税收负担是375＋18.72＋11.28＋999.96＋1199.56＝2604.52元。 如果利用营业税起征点进行筹划，就可减轻小张的税收负担。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，未达起征点的免征营业税，当地营业税的起征点是2000元，小张如果以23000元租出去，让承租人自己简单修理，就可把月租金降到营业税起征点以下，免征营业税。那么，小张每月就只应纳房产税23000÷12×4%＝76.67元，个人所得税（23000÷12－76.67－800）×10%＝104元，全年税收负担76.67×12＋104×12＝2168.04元，比原来降低2604.52－2168.04＝436.48元。 |
|
|
|
|
|
