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| 2010年上半年税收政策整理之房地产税收调控政策篇 |
| 发布时间：2011/11/5 来源： 阅读次数：844 |
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| 2010年上半年是国家对于房地产业调控政策频出的阶段，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）在第（二）项坚决抑制不合理住房需求中指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。为此，财政部、国家税务总局及各地方税务机关后续发布了很多税收调控政策，剑指房价。我们特在此梳理2010年上半年中央层面的房地产税收调控政策以飨读者。 一、房地产营业税政策回顾分析 《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号） 该文2009年12月22日发布，对于个人转让住房营业税政策规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 [政策解读]该文同时规定自2010年1月1日起，《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。这意味着房地产市场消费的促进政策开始转为抑制政策，目的在于遏制通过炒房获利的市场投机行为，促进房地产市场的健康长远发展。 财税[2008]174号规定，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 以上政策是针对二手房交易市场，通过提高交易税费成本降低交易利润，从而调控房价。执行这一政策，转让二手房的纳税人要注意房屋买卖的期限的限制规定。 二、房地产个人所得税政策回顾分析 《国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（国税发[2010]54号） 该文2010年5月31日发布，对于加强房屋转让所得征收管理，强调要切实按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）等相关文件规定，继续做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。 [政策解读]国税发[2006]108号文主要精神为限制二手房交易中的人为低价行为并明确个人所得税的各种扣除项目计算方式，国税发[2006]108号规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 （一）房屋原值具体为：? 1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。? 2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。? 3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。? 4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。? 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。? 经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。? 5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：? （1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；? （2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；? （3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；? （4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。? （二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。? （三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。? 1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：? （1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；? （2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。 纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。? 2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。? 3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。? 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。? 三、房地产企业所得税政策回顾分析 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号） 本文2010年5月12日发布，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 [政策解读] 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号规定了关于完工产品的确认的三个条件：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。 2009年6月26日，国家税务总局下发了《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）一文，对《海南省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发[2009]121号）批复中，强调房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。并解释到“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 可以看出，该文在之前针对房地产企业的所得税政策中已有明确规定，之所以重申，显示政策在逐步收紧。因此，开发产品只要办理入住手续，不管是否实际竣工备案，即只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 四、房地产土地增值税政策回顾分析 （一）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 本文2010年5月19日发布，对于土地增值税清算工作中有关问题做出明确规定，主要包括： 1、清算收入应以实际交易价格确定 《通知》是在“国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的背景下出台，意味着土地增值税清算工作将从严执行税法规定。销售收入的确定是土地增值税清算中至关重要的一环，《通知》明确对未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入，这样为土地增值税清算奠定了坚实的税源基础。同时，尊重事实，对在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 2、质量保证金扣除以发票开具为依据 《通知》对房地产开发企业未支付的质保金，明确规定在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。所谓质保金，是指在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。 3、房地产开发费用扣除进一步细化 《通知》明确，对开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 《通知》进一步明确，全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法计算扣除。具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。对房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，《通知》明确其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种扣除办法。而对已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时，《通知》要求应调整至财务费用中计算扣除。 4、土地闲置费不得扣除 《通知》明确，对房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 5、支付的契税可按规定扣除 《通知》规定，对房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 6、拆迁安置用房视同销售 《通知》明确拆迁安置土地增值税计算问题，规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，并明确按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，即按照下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时规定将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，《通知》进一步明确计入拆迁补偿费；而回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 对开发企业采取异地安置，《通知》规定异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，即上述方法和顺序计算并计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。对货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 7、进一步明确转让旧房准予加计扣除期限问题 对纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，经当地税务部门确认，可依据条例规定按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，此次《通知》进一步明确计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。这样，在实际工作中更具可操作性。 8、清算补缴不加收滞纳金 （二）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号） 本文自2010年5月25日发布，仍然属于房价调控中税收政策的手段之一，该文发布后引起关注度最高的两条要点包括： 1、预征率大幅上调 《通知》规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 2、核定征收率大于5% 《通知》规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。 五、房地产契税政策回顾 《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号）对于首次购买普通住房契税优惠政策问题明确：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 六、房地产综合性税收政策回顾分析 《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号） 本文2010年5月4日发布，自2010年1月1日起执行，与前述列举房地产市场税收抑制政策不同，本文对于城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房）税收给予了扶持性政策： 1、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。 在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。 [政策解读]棚户区改造项目是利用原土地拆旧返新，一般不需要另购土地，若全部改造均用做安置住房，可以免征城镇土地使用税。但非安置住房不能免税。例如，土地面积50000平方米，建筑面积80000平方米，其中安置住房50000平方米，年税额标准5元/平方米，则开发商应缴纳土地使用税50000×（80000-50000）/80000×5=93750元。 2、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 [政策解读]《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对于旧房转让并没有此项规定，财税[2010]42号突破了《土地增值税暂行条例》的限制，且没有再强调是否为普通住宅。 3、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。 4、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。 5、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。 [政策解读]这里的规定从《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）可以找到依据，该文规定：1、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。2、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 6、本通知所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。 房地产行业除上述列举的部分专属政策外，企业所得税、个人所得税的配套法规也均适用于房地产企业，由于不属于房地产调控专项政策，故在此不再赘述。 |
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