在对现行房产税税制的执行情况进行的专题调研中发现，纳税人在房产税收申报缴纳中存在着诸如征管范围不清、计税依据不准、税款入库不及时等一系列问题，税收风险无处不在，归纳整理后可称作八大管理误区，供纳税人参考。 误区一：土地价值单独记账无需缴纳房产税。财税[2010]121号文件规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率(注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率)低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”苏财税[2011]3号文件进一步明确：“对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。通地划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。”根据上述规定，计入房产计税原值的地价应当区分以下两种情形确定：第一，宗地容积率大于等于0.5的，地价包括取得土地的全部成本，如土地出让金、耕地占用税、契税等应当全部分摊计入房产计税原值；第二，宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算占地面积和地价并分摊计入房产计税原值。考虑到多数纳税人为非主观故意性行为，税务机关也应加强相关税收宣传，组织开展专项整治活动，及时堵塞征管漏洞，保障国家税款足额入库。 误区二：地下车位等地下设施不应缴纳房产税。财税[2005]181号文件规定：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”文件中还明确：对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。完全建在地面以下的工业用途自用房产，以房屋原价的50%到60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%到80％作为应税房产原值。日常征管工作中，对于地下车位等地下设施漏征房产税的情况较为常见，尤其是座落在市内繁华地段的企业购买地下停车位时，个别纳税人漏申报房产税。此外，出租的地下建筑，有时也未按照出租地上建筑的有关规定计算缴纳房产税。 误区三：只有房屋形态的固定资产才需缴纳房产税。国税发[2005]173号文件规定：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。”实际工作中，纳税人账务上的电梯、中央空调、管线网络、智能网络、通风设备和采暖设备往往单独记账，在计算房产税计税原值时，税务人员应及时调整，合并征税。此外，文件还规定：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产，不应缴纳房产税。 误区四：新办企业筹建期没有收入不需缴纳房产税。财税地字[1986]8号文件规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”新办企业往往是税收监管的薄弱环节，很多人认为：“没有收入就不需要缴税”。实际上，我们不仅在房产税管理上容易疏忽，在土地使用税管理上也有类似问题。为此，税务机关应针对性地开展自查，加大个性化宣传与辅导的力度，强化新办企业的单项税种管理。 误区五：评估增值房产不一定缴纳房产税。苏地税发[1999]87号文件规定：“企业改组改制过程中，对资产进行重新评估并调整房产原值的，不论是否按新调整的房产原值提取折旧，均应按调整后的房产原值计征房产税。”财税[2008]152号文件规定：“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”因此，纳税人发生房产评估增值(或减值)以及初始确认“投资性房地产”或者持有“投资性房地产”期间公允价值发生变化，并按国家有关会计制度规定调增(或调减)房产原值的，应按调整后的房产原值计征房产税。需要说明的是，根据国家有关会计制度的规定，纳税人除发生资产重组以及确认投资性房地产等少数情形外，房产的会计核算应当遵循历史成本原则不得因房产增值(或减值)而随意调增(或调减)房产原值。也就是说，一般企业即使存在资产评估增值行为，也不需调整账务。故不论纳税人账务如何处理，均应按照调整后的原值计算申报房产税。随着资本市场的持续繁荣，受上市利益驱动，各地改制评估增值现象不断出现。在上市前准备阶段，企业账务处理往往存在滞后期，税务部门应仔细甄别，及时采集涉税信息，确保政策执行到位。 误区六：房产税只要当年缴纳就没有滞纳金。《征管法》及其实施细则规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止。”为此，分期缴纳房产税的纳税人，应自期满之日起十五日内申报缴纳，每期缴纳的税款应按全年税款平均到各期均衡缴纳。纳税人未按规定的期限或金额申报缴纳的，其滞纳金从纳税期限届满的次日起加收。现实工作中，由于资金紧张，企业常以“按年计征、分期缴纳”为理由拒绝缴纳滞纳金。从以上规定可能看出：纳税人一旦确认缴纳期限和方式，就应当严格履行，否则应当全额加收滞纳金。另一种情况，对从事房屋出租的纳税人未按规定期限缴纳房产税的，如承租人在主管地税机关规定的期限内找不到出租人，视同出租人不在本地，由承租人承担房产税的纳税义务。若承租人未按主管地税机关规定的期限申报缴纳房产税的，从规定期限届满的次日起加收滞纳金。 误区七：房地产企业开发的商品房全部属于免税房产。国税发[2003]89号文件规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。”国税发[2003]89号文件规定：“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或者交付使用的次月起计征房产税。”故开发企业利用商品房作售楼部、样板房的情况，以及将商品房用作办理银行抵押贷款时，被抵押房产如有外借、出租等现象时，应自使用的次月起缴纳房产税。此外，财税地字[1986]8号文件规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。 误区八：医疗机构不是房产税的纳税人。财税[2000]42号文件规定：对非营利性医疗机构自用的房产，免征房产税。营利性医疗机构取得的收入，按规定征收各项税收。但为了支持营利性医疗机构的发展，对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起3年内对自用的房产免征房产税，3年免税期满后恢复征税。日常工作中，无论对盈利性医疗机构，还是对非盈利性医疗机构征收房产税的案例均不算太多。此外，大型医院常有科室外包、联营以及门面出租的应税行为发生，以上管理薄弱环节均不同程度的导致税款的流失。 |
