房地产开发行业“营改增”政策的设计是否合理和顺利推行，将是整个“营改增”改革的关键一环。笔者认为，需要认真研究房地产开发行业的特点，设计出合理的增值税政策和过渡性征收措施。在房地产开发行业推行“营改增”的过程中，需认真考虑以下几方面的问题。

   一是房地产销售收入确认问题。目前，房地产销售的营业税计税营业额为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。如果把该确认方式直接转为增值税销项税计税收入的确认，似乎也没什么问题，但需认真分析房地产销售过程中一些具体行为对增值税销项税额的影响。

   比如，签订正式购房合同前收取的各类订金、诚意金、认购金、看楼押金等款项，与目前增值税法规中规定的押金处理方式是否有区别？是否确认收入，何时确认收入？

   再比如，一般房地产销售是按合同认购面积确认销售收入开具发票，等测绘面积出来后再进行“多退少补”的调整，超过合同面积的需补收房款、小于合同面积的需退款或补偿，这就涉及收入的调整问题。面积增大的，需补开发票，面积减少的，需冲红原发票再补开。调整中涉及收入和退款的确认时点和发票处理，也需要认真考虑。

   二是增值税进项抵扣问题。房地产开发涉及项目土地获取、开发资金融资、房屋拆迁、前期测量勘察、项目规划设计、建筑安装、装修装饰、园林绿化、广告推广、销售代理、拆迁安置等诸多环节，开发过程涉及各类行业经济行为。如果与房地产行业相关的其他行业未实行“营改增”，会造成抵扣链条不完整，影响企业的增值税税负。

   比如，房地产企业支付土地出让金、公共配套设施费等政府性收费后，一般都会取得由政府主管单位开具的财政票据或专用票据，但没有增值税发票。这类收费由于票据可信度高，建议按票据所载金额采取一定比率计算进项抵扣。

   三是“营改增”后增值税与土地增值税的关系问题。“营改增”后，房地产开发行业增值税的理论增值额和土地增值税的增值额有很大一部分重叠。土地增值税除了税金扣除和加计20%扣除外，其他成本费用类的扣除基本和增值税进项扣除对应的成本类别一样，只是土地增值税计算中房地产开发费用还设计有按地价和房地产开发成本之和的一定比例计算扣除的方式。两个税种增值额的重叠部分，分别用了不同的税率计算方式计算税额，对于一个房地产项目公司，如果公司所有业务只是房地产项目开发销售，那么该重叠部分就会存在重复征税。

   目前，国家在对房地产企业征收营业税的同时还按房产类型预征土地增值税。“营改增”后，土地增值税预征与增值税征收的衔接问题会变得比较突出。因为在房地产开发项目预售前，企业归集的是待抵扣的进项税额，按照增值税的计算原理，只有预售金额计算的销项税额大于前期归集的进项税额时才有增值税的缴纳。这样，项目销售的增值税的入库会比目前营业税入库期推后，企业甚至可以通过控制销售进度来推迟增值税的首次入库时点。因此，如果土地增值税今后仍然继续存在，那么房地产开发行业“营改增”后的增值税就必须做好与土地增值税之间政策衔接和区分，才能合理体现房地产开发行业的综合税负。

   通过上述分析可以发现，对于产业链条较长的房地产开发行业，其“营改增”的政策设计必须要综合考虑房地产开发行业特点，考虑相关行业的“营改增”进程和政策设计，考虑房地产开发成本费用的进项抵扣的分摊和计算，还要考虑房地产行业特有的税种之间的关系。