《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。对房地产开发企业来说,从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税,而在每期开发项目建成进行预售或销售后,应纳城镇土地使用税是逐渐减少的,直到销售完毕,纳税义务终止。房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下三点。
1.计税依据和纳税时间。
《城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第483号)第三条规定,土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉通知》(国税地字〔1988〕15号)第六条规定,纳税人实际占用的土地面积,是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书,应由纳税人据实申报土地面积。财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)只规定了纳税义务时间,但土地使用权出让或转让合同上的土地面积是经国土部门确定有关单位组织测定的,所以在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依据,按财税〔2006〕186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。
2.免税土地面积和扣除时间。
按照《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)、国税地字〔1988〕15号文件和《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(国税地〔1989〕140号)的有关规定,对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房,小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地,免征城镇土地使用税,或经各省、自治区、直辖市税务局审批,可暂免征收土地使用税。房地产开发企业应充分利用这些税收优惠政策,对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地,在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地,应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。
3.纳税义务终止时间及计算方法。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一款规定,购置新建房品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间,对应的也就是作为出售方的房地产开发企业纳税义务的终止,因为对同一块地是不能重复征税的。财税〔2006〕186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳税义务发生时间,那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时,如果合同规定房产交付时间的,应以交付时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间,如果合同未规定房产交付时间的,应以合同签订时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间,纳税起始日和终止日衔接一致,避免重复纳税。
对房地产开发企业来说,一个开发项目建成进行预售或销售后,应纳城镇土地使用税是逐渐减少的,到商品房销售完毕,纳税义务也就终止。因此,房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意方法,实行按月比例扣除法较为合理。即本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额;本月剩余应税占地面积=占地总面积-免税占地面积-已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积(分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计);月单位税额=年应纳税额÷12;已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积=占地总面积×(已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积)。
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