税收政策——财税[2015]39号财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知
“将军三箭定天山，壮士长歌入汉关。”在各种小道消息甚嚣尘上之时，昨天下午5点起，央行、住建部、银监会、财政部、国税总局……几大部门“你方唱罢我登场”，楼市新政一箭接着一箭地从天而降：改善型二套房商贷首付降至4成，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税……
新政“箭雨”不但密度高，力度也超出了原先的预期。几项新政的叠加将使得改善性需求置业的门槛大大下降，二手房买卖双方都能得利。新政一出，地产圈一片沸腾，甚至有人豪言“将推动上海楼市成交量增5成。”
第1箭 首套贷款未结清，买二套房首付不低于40%
[政策链接]
央行、住建部、银监会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
通知指出，调整的目的是支持居民自主和改善性住房需求。
[市场解读]
没想到如此给力 成交量至少涨50%
二套房贷的调整，让市场出乎意料。原先业内预计二套房贷将放宽至最低5成，没想到最后落地的政策如此“给力”。
德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，从统计数据来看，上海有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大、以近换远、以非学区换学区等等为目的的，并且不少购房者为了享受贷款结清算首套的政策，往往是先卖再买，此次新政出台之后，会加快改善型购房者的入市速度，从而短期内刺激成交量的提升，“至少能提升50%左右”。从换房者实际出发，由于他们要换的房子一般总是面积大、价格高，原先7成的首付的确是一笔不小的开支。“七成变四成”，将大大减轻换房族的资金压力。
陆骑麟举例说：“假设小明看中了一套总价500万的三房，二套房贷放宽后，那么他的首付将从350万锐减至200万，足足省下150万，够他再买两部路虎了！（当然，前提是小明要拍得中车牌，而且路虎的变速箱不能出问题……）”
这是我国楼市通过宏观调控实施严格的楼市信贷政策将近五年后，首次全面松绑。2010年4月17日，国务院下发房贷新政，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。即对贷款购买第二套住房的购房者，采取贷款首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍的操作标准。商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。与此同时，部分银行已经暂停了对“第三套及以上住房”的放贷业务。在上海，大部分银行对于二套房贷款，执行更加严格的七成首付政策。
第2箭 公积金贷款：普通房首付首套20%，二套30%
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在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
[市场解读]
公积金贷款额度不上调意义不大
新政第二箭，针对的是纯公积金贷款，看似很有诱惑力，但对于上海来说意义有限，必须配合上海还未出台的公积金贷款额度调整政策才能放大其作用。
目前，上海公积金贷款每户最高可贷80万元，也就是说，要享受20%的首付标准，必须购买总价不超过100万元的住房，并且很多购房者是没有补充公积金的，实际家庭可贷款额是60万。
德佑链家市场研究部监控数据显示：2015年1月1日-3月29日，全市新建商品住宅总价在100万元以下的商品住宅成交量占比仅为4.5%，比例非常小，还不足一成，那么，能享受首付20%的购房者也会更少，几乎可以忽略不计，同样，要享受30%首付来购买改善型的房源，总价不能超过114.3万元，对于沪上改善型房源来说也是不足的。
因此，必须要等到上海的公积金贷款额度调整政策“到位”，才能看出这项新政的影响力。
第3箭 个人转卖普通住房：营业税免征期限5年变2年
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财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此前免征期限为5年。
[市场解读]
买卖方“双赢”将刺激更多二手房流入市场
陆骑麟表示，本次营业税减免年限的大幅缩短，使二手房转售的周期大大缩短，一些持有2-5年之间房源的二手房东，没了高额营业税的顾虑，加速挂牌入市。
从上海的情况来看，去年以来，沪上二手房挂牌量一直处于下滑态势，2014年同期上海市二手房挂牌在12.5万套左右，而目前挂牌的仅有7.7万套，新政将刺激更多的二手房源流入市场。
尽管二套房利率目前仍需上浮10%，但首套房利率已呈松动态势。
记者从沪上银行了解到，目前上海提供优惠利率的银行数量达到21家，优惠利率占比高达84%，其中提供9.5折的银行接近半数。除此之外，上海部分银行还提供9折以下房贷利率，但普遍都条件苛刻。以民生银行(600016,股吧)为例，虽名义上有8.5折，但要求最近3个月的月均资产在300万元以上。
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在首套房贷利率放松的背景下，营业税政策的改变，对于二手房的价格会形成正反两面的作用。比如说，从二手房的供应角度看，在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，进而使得二手房的价格出现下调。但另一方面，新政也会积极释放各类需求，使得市场看涨预期形成，所以二手房房东可能在售价上会比较强硬。从这个角度看，二手房价格面临了正反两面的影响。但从整个大趋势看，随着二手房市场成交的活跃，总体上看跌情绪会淡化，而看涨情绪会逐渐强化，这会带来二手住房价格的上升。尤其是一些市区的次新房，更是会面临价格上涨的态势。
[晨报算账]
买套200万的二手房：首付少缴60万贷款多付43万
以200万元总价的二套房分析，目前上海首付需7成，即140万元，需要向银行贷款60万元。如果按照纯商业贷款计算，在20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，还款总额为102万元，月供4264元。而按照首付4成的比例计算，首付款是80万元，需要向银行贷款120万元。这笔贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，还款总额为205万元，月供8528元。
“因此，降低首付比例，并不意味着贷款成本降低。”严跃进表示。
满三年200万普通房：11.1万元营业税现在可以全免了
在此之前，未满五年成交的二手房，不管面积大小，营业税都按房屋总价的5.55%，全额征收。满五年成交的普通住宅，免征营业税。满五年成交的非普通住宅，营业税按（卖出价-原购价）×5.55%，差额征收。
以一套购买了三年的、总价200万的普通住宅来计算，如果出售，按之前政策要缴纳11.1万的营业税，在新政背景下，营业税全免。如果是200万的非普通住宅，成本为150万元，新政下营业税为2.775万元，购房者可以少缴8.325万元。 |
