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| 房地产企业将开发的产品自用，是否视同销售？ |
| 发布时间：2011/11/22 来源： 阅读次数：575 |
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| 营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，提供劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。这里的“有偿”，是指取得货币、货物或者其他经济利益。从这一条的规定可知，发生《营业税暂行条例》规定的提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为是否发生营业税纳税义务，关键看是否发生了“有偿”行为。（这是一个基本规定，但特殊规定除外。）由于房地产企业将开发产品转作自用不是视同发生应税行为，财政部、国家税务总局又没有出台规范性文件，因此，房地产企业将开发产品转作自用不缴纳营业税。 土地增值税。根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条第（二）款规定，房地产企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可知，房地产企业将开发产品转作自用，未发生产权转移，所以，不缴纳土地增值税。 企业所得税。根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第一条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 （一）将资产用于生产、制造、加工另一产品； （二）改变资产形状、结构或性能； （三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）； （四）将资产在总机构及其分支机构之间转移； （五）上述两种或两种以上情形的混合； （六）其他不改变资产所有权属的用途。 由于房地产企业将开发产品转作自用，未发生所有权属改变，因此，不视同销售行为，不缴纳企业所得税。 契税。契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。房地产企业将开发产品转作自用，虽然企业固定资产中增加了房产，但是，该房产在转作固定资产前后所有权属并未发生改变，都属于房地产企业所有。因此，房地产企业将开发产品转作自用，不缴纳契税。 |
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