土地增值税清算，就像悬在房企头上的达摩克利斯之剑，每有风吹草动，都会引来一阵骚乱。2007年是如此，今天也是如此。
日前有媒体报道称，有税法律师根据国家统计局、财务部以及国税总局相关数据，对没有征收到位的土地增值税经过精心测算后得出结论，2005年至2012年8年间，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。其中，包括SOHO中国、万科、招商地产(000024,股吧)、富力等45家房企榜上有名，万科截至2012年底应交未交金额高达58亿元，排名第三。
一时间，一场有关土地增值税的大讨论，真知与谬论混杂其间，令读者一头雾水。其背后，是这个历史繁杂的税种，在过去很多年形成的“普遍预征，清算缺位”的现实。
上市房企罕见集体否认
一石激进千层浪，昨天地产股全面下跌。“我们是做房地产的，不是拍电影的。”滨江集团(002244,股吧)在昨天紧急停牌后，其内部人士向上证报记者表示，为了避免市场误读，滨江集团选择临时停牌。“听说大家（其他房企）很多都会发澄清公告。”
果不其然，昨天晚间，华远地产(600743,股吧)、金地集团(600383,股吧)、滨江集团、中华企业(600675,股吧)、金隅股份(601992,股吧)、城投控股(600649,股吧)、北辰实业(601588,股吧)、万通地产(600246,股吧)、首开股份(600376,股吧)、北京城建(600266,股吧)等十余家上市房企发布公告，口径高度一致地否认欠缴土地增值税。部分房企直言有关报道系误读。
以万科为例，昨日早间，万科率先回应称报道源于误读，并称万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。而深圳市地税局则第一时间为万科“站台”，称未发现万科拖欠土地增值税。地产大佬任志强则在微博上高调质疑相关媒体，称其破坏企业与行业声誉，有可能起诉媒体的上述行为。
“预征”多年巨额拨备以防清算
要说清房企巨额的“应交未交”的土地增值税，先要把税种说清楚。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。
具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过开发成本50%的，税率为30%；增值额占成本50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。
对于一些囤地多年的房地产企业，这是一个巨额的税率。过去十年间，部分城市房价与土地成本的涨幅有数倍甚至十倍不止。那么差额的30%至60%，意味着房企利润的“大出血”。当然，近年来，由于房企利润空间收窄，应缴土地增值税比例也确在降低。
但实际情况是，到目前为止，房企几乎没有真正执行过上述纳税政策。因为对房地产开发成本（即可扣除项目）确定方法不详的项目，有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。”
于是，近十年来，各地房地产市场几乎清一色地执行了预征的操作办法，地方征收标准不一。如南京在2007年时普通商品房预征标准为销售金额的1%、商铺为2%、高档别墅3%；上海大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。
不过，开发商也明确知道按照税法，土地增值税的清算合理合法。理论上说，房企在上交预征土地增值税后，要在项目结算后，和政府进行土地增值税清算，且以“多退少补”为原则。这也是万科等几乎所有房企都严格拨备土地增值税的原因。例如万科的58亿土地增值税拨备，就是多年结算项目应交未交的，有可能被清算的土地增值税。
2007年1月，国税总局曾发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，文件公布后两天，地产股一路狂泻，资本市场高度恐慌，被称为房地产宏观调控史上开发商遭遇的最大一次重创。但此后，随着全球金融危机的出现以及4万亿救市政策，这一紧缩式调控政策悄然流产。
一位房地产界人士称，如果将过去8年所有房地产项目销售金额拉出，“虽然可能没有3.8万亿那么多，但是活跃房企几千亿的应交未交金额应该是有的。”
口水战背后：“清算新政”或渐近
可以说，昨天这场土地增值税口水战有偶发因素，也有深层隐忧。
简单来说，因为用预征来代替清算，是时下普遍被采用的操作办法。就像万科所称，“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。
房企计提大量土地增值税拨备，是防止有一天政府会依法清缴土地增值税，到那时，企业再无不缴之由，而巨额税金可能高度影响企业现金流。因此，尽管此次媒体报道对历史成因鲜有涉及，而企业之所以如此紧张地出面澄清，实为对土地增值税清算，这个达摩克利斯之剑的真实隐忧。
“我们判断，本届政府严格清算土地增值税的可能是有的。”一家大型房企高层担忧地说。另一位接近决策层的房地产界人士甚至预言，这一税政变化出炉的时间，可能比市场预料的要快。“从一些权威学者最近内部讲话来看，中央似乎在提醒地方政府，将应收未收的相关税种严格征收，将有力地化解高额地方债务。” |
