最近楼市政策“大招”不断，让大家眼花缭乱：契税、营业税优惠、公积金加息这些“大招”对房价会有哪些影响？

因一线城市再次未被纳入部分税收优惠政策，有人来支招了：可以“假离婚”变通！

真可行吗？今天和大家说说，供参考。

一:问：根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月19日联合公布的通知，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。其中，二套房的契税与营业税优惠与北上广深无关，以前有人通过“假离婚”方式获取首套房贷的低首付优惠，现在是否依然可以通过这个方式获得二套房的减税优惠？

答：直达君（微信号：房直达）不主张大家去做投机的事，以前有人办成了，也有人“假离婚”变成了真离婚。

目前的购房政策下，即便在北上广深，二套房首付门槛与首套房差距并不大，契税优惠的总额也不大（非普宅总价1000万最多能省15万），能买千万房产的家庭，会为了省十多万去冒离婚风险？应该不会吧。

二 问：降首付、公积金加息、契税减免等利好政策，是否会导致房价涨幅扩大？

答：在这些政策颁布之前，深圳、上海、北京去年的房价涨幅已经很大了，房价涨幅的大小，主要由供求关系和通胀水平决定，其他政策影响是其次。

并非限购就必降，减税就必涨。相反，目前涨价的是一直限购的城市，降价的却是政策优惠的城市。

预期是金：限购，意味着担心未来房价会涨；宽松，意味着担心未来的库存压力大。购房需求目前还是按照这个预期来流向一线城市。三四线城市库存压力带来的降价趋势短期难以改变。

具体的讲：

公积金：加息力度不大，10万存款一年能涨400元，对购房无实质帮助；

降首付：与一线城市无关，首付降了，月供和房贷利息自然会高，对三四线城市的居民而言，还是降房价更实惠；

契税减免：三四线城市是首套144平米以上的大户型受益，首套购买144平米以下中小户型无优惠；二套购买90平米以下小户型能从3%降到1%，购买90平米以上大户型能从3%降到2%，即，二套房买大的反而优惠幅度小。首套买大的、二套买小的？怎么想着别扭？（北上广深不在二套房优惠范围）

营业税减免：购买两年以上的，营业税全免了，不再分大房子和小房子，对非普宅利好较大。（北上广深不在此范围）

三 问：教育部近日通知要求，择校冲动的学区，需要采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。会不会让学区房价下降？

答：这个话题此前教育部已经提过，直达君（微信号：房直达）已经专文进行过分析，其实目前北京市丰台区就是这样处理的，对当地的房价暂未产生实质影响，只是学生多了一个选择机会，优质学区和弱校片区的差距依然明显。

该通知还要求，要完善各利益相关方参与的划片和片区调整工作机制，因划片及片区调整工作备受关注，应当提前广泛告知，设立必要的过渡时限，给社会留出合理的预期时间。意味着现有的学区划片会相对稳定，不会频繁的调整，已经形成的房价格局自然也是相对稳定的。

影响学区房价的主要因素是城市、城区、学区间教育质量的相对差距，多校划片、推进学校联盟、集团化办学、校长教师交流轮岗，扩大优质教育资源覆盖面等举措，长远来看会首先均衡本城区内的教育资源，继而缩小不同城区间的教育差距，逐渐平抑因学区因素产生的房价差距，但这个过程会很漫长。

同时，在综合配套质量较好、地段优势明显、人口净流入的热门城市和城区，优质学区的需求呈现扩大的趋势，会推高房价。