案例
2010年5月，A房地产开发公司参与L市国有土地使用权竞拍，取得一宗住宅用地的土地使用权，该宗地的容积率为4，面积为150000平方米，拍卖成交价为9亿元，当月按合同约定办理了土地交接手续。该宗地土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的《国有土地使用权出让合同》均明确，A公司取得该宗地的土地使用权，除支付拍卖确认的土地价款外，还须在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的15%配套建设一批单套面积不超过50平方米的房屋，并于建成后无偿移交政府部门，用于补充该市廉租房房源。 2014年3月，该住宅项目竣工备案，开发的住宅总建筑面积为600000平方米。A公司当月将其配套建设的廉租房1900套（总建筑面积90000平方米）移交政府部门。廉租房包含地价的建造成本为3570元/平方米。Ｌ市所在省确定的“销售不动产”成本利润率为20%。
涉税处理
该项经济业务的实质是A公司以其建造的开发产品（廉租房）抵偿其取得该宗地土地使用权所应支付的土地价款的一部分。即A公司取得该宗土地的使用权应支付的价款，一部分是以现金（拍卖成交价款）方式支付，一部分是以开发产品（无偿移交廉租房）抵偿。 ●契税
《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格一般应确定为竞价的成交价格。 本案中，A公司通过竞价方式取得国有土地使用权，其支付的全部经济利益不仅包括以现金支付的9亿元，还包括在拍卖时并未确定具体金额的廉租房建造支出。该两项支出都是该宗地竞价成交价格的组成部分，共同构成契税的计税价格。 鉴于廉租房建造支出在A公司取得该宗土地时尚无法确定具体金额，因此，该项契税应分步申报缴纳。首先，根据契税暂行条例及其实施细则规定，A公司应于签订《国有土地使用权出让合同》之日起10日内，申报拍卖时已经确定支付的9亿元地价款对应的契税2700万元（900000000×3%）。其次，A公司应于该项目竣工结算廉租房建造支出具体金额确定之日起10日内，申报廉租房建设支出3.213亿元（3570×90000）对应的契税963.9万元（321300000×3%）。
●营业税
营业税暂行条例第五条规定，A公司将其建造的开发产品（廉租房）无偿移交（赠送）给政府部门，应视同发生应税行为申报缴纳“销售不动产”营业税。计税依据按照营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定：
1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
3.按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。 本案中，A公司该住宅项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品，也没有其他纳税人开发类似廉租房的平均销售价格作参考，应按组成计税价格确定无偿移交廉租房营业税的计税依据。A公司无偿移交廉租房应申报缴纳营业税20292631.58元[3570×90000×（1＋20%）÷（1－5%）×5%]。 ●土地增值税
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 本案中，A公司应在视同销售确认转让房地产收入的同时，按相同金额确认“取得土地使用权所支付的价款”，并依法扣除。该住宅项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品，廉租房评估价值为3.5亿元。A公司清算该项目土地增值税时，应确认转让房地产收入3.5亿元，同时增加“取得土地使用权所支付的价款”金额3.5亿元。 需要注意的是，《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，纳税人实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。因此，A公司在向政府部门移交廉租房时，须取得政府部门出具的土地出让金或相关抵偿地价款支付凭据，方能将以廉租房抵偿的“取得土地使用权所支付的价款”确认并扣除。 ●企业所得税
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于抵偿债务应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 本案中，A公司应在视同销售确认转让房地产收入的同时，按相同金额确认土地成本，并依法扣除。该住宅项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品，也没有其他纳税人开发类似廉租房的市场公允价值作参考，因此应按组成计税价格确定无偿移交廉租房企业所得税视同销售收入。A公司应确认转让房地产收入405852631.58元[3570×90000×（1＋20%）÷（1－5%）]，并按相同金额增加土地成本。与土地增值税相同的是，该部分土地成本须取得政府部门出具的土地出让金或相关抵偿地价款支付凭据，方能确认并扣除。 ●城镇土地使用税
本案中，A公司建造并无偿移交的廉租房单套面积未超过50㎡，符合《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）的规定，可享受《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定的“可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税”的免税待遇。 ●印花税
本案中，A公司建造并无偿移交的廉租房单套面积未超过50㎡,可享受财税〔2008〕24号文件规定的“可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税”的免税待遇。 |
