一、纳税人和应缴纳的税费
个人住房交易环节涉及的税费主要有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税和契税。
个人住房交易双方均为纳税人。转让方承担营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税纳税义务;受让方承担契税、印花税纳税义务。
二、分税种基本政策
(一)营业税及附征税费
1、个人销售住房，按照5%的税率计算缴纳“销售不动产”税目营业税。
2、自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额计算缴纳营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额计算缴纳营业税。
“普通住房”应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;
(2)单套建筑面积在120平方米以下，面积向上浮动的比例不得超过规定面积的20%。
3、购房时间的确定
(1)个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先的原则确定;
(2)个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先的原则确定;
(3)个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定;
(4)个人通过其他无偿受赠方式取得的住房，按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
4、个人将通过受赠、继承、离婚等非购买形式取得的住房对外销售时，其受让房产原价按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
5、对未取得发票凭证的拆迁还原房，在转让时属于差额缴纳营业税的，按《房屋拆迁补偿安置协议》上注明的已被拆迁房屋的价款，作为购买房屋的价款，在计算缴纳营业税时予以扣除。
6、对未取得发票凭证的法院拍卖房产，在转让时属于差额缴纳营业税的，依据拍卖成交合同注明的价款，作为购买房屋的价款，在计算征收营业税时予以扣除。
7、纳税人转让住房申报交易价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，主管地税机关可以依据税收法律、法规，参照同类房屋的市场交易价格核定其计税营业额。
8、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以实际缴纳的营业税税额为计税依据，分别随营业税同时缴纳。城市维护建设税税率分为三档：在省辖市、地辖市市区的，税率为7%;在县城、建制镇的，税率为5%;不在市区、县城或建制镇的，税率为1%。教育费附加费率为3%，地方教育附加费率为2%。
(二)个人所得税
1、对纳税人能够完整、准确地提供转让住房收入、成本和费用凭证的，经征收机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金及有关合理费用，其余额按20%的比例税率计算缴纳个人所得税。
(1)房屋原值按以下规定确定：
①商品住房指购置该房屋时实际支付的房价款和交纳的相关税费;
②自建住房指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费;
③经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)指购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金;
④公有住房指原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
⑤城镇拆迁安置住房指按《房屋拆迁补偿安置协议》规定的价款、交纳的相关税费、所支付或补偿的货币确定，《房屋拆迁补偿安置协议》未注明房产价款的，其原值按拆迁时评估机构出具的评估报告上确认的价格确定。
(2)转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
(3)合理费用，是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
①支付的住房装修费用，是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经主管地税机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。
②支付的住房贷款利息，是指纳税人出售以按揭贷款方式购置住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
2、纳税人不能提供完整、准确的住房原值凭证，不能正确计算住房原值和应纳税额的，实行核定征收。征收率由主管税务机关按其住房转让收入的1%-3%的幅度内确定。
3、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
4、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房屋赠与合同上注明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
5、受赠人转让受赠房屋的，以转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计算缴纳个人所得税。
6、以下情形的房屋产权无偿赠与，赠与双方不缴纳个人所得税：
(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人;
(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
(三)契税
1、房屋权属转移时，承受房屋权属的个人为契税纳税人。房屋权属转移，包括房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。
2、契税税率为3-5%。我省契税税率为4%。
3、房屋买卖的，以成交价格为计税依据;房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据;房屋交换的，以所交换房屋的价格的差额为计税依据。
4、房屋成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或所交换房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定计税依据。
5、因离婚财产分割，原共有房屋产权归属一方的，不缴纳契税。
6、法定继承人继承房屋产权的，不缴纳契税。
(四)印花税
1、纳税人转让房产，买卖双方各自按照成交价格的0.5‰缴纳产权转移书据印花税。产权转移书据，包括个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。
2、纳税人房产所有权和土地使用权证按件粘贴印花税票5元。
三、政策减免
(一)营业税
1、自2011年1月28日起，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免纳营业税。
2、个人无偿赠与不动产，属于下列情形之一的，免纳营业税：
(1)离婚财产分割;
(2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(3)无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人;
(4)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
3、个人无偿赠与不动产，在办理营业税免税手续时，应根据情况向主管地税机关提交以下相关资料：
(1)属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》;
(2)属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表);
(3)属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》;
(4)赠与双方当事人的有效身份证件;
(5)证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书(原件)，由公证机构出具的公证书(原件);
(6)证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书(原件)、由公证机构出具的公证书(原件)、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料(原件)。
(二)个人所得税
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免纳个人所得税。
自用5年以上，是指个人购房至转让房屋的时间达到5年以上。
家庭唯一生活用房，是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。
(三)契税
1、自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(其成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半缴纳契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率缴纳契税。
2、房屋交换，价格相等的，免纳契税。
3、对因拆迁重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税;成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分缴纳契税。
4、婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免纳契税。
(四)印花税
自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。 |
