在今年地税稽查中，我单位在其他应付款中列支的有代收燃气初装费，维修基金，有线电视初装费，有客户办理按揭贷款代收的公证费、契税、手续费等等，查账人员要求除物业维修基金、契税外，均应补交营业税及滞纳金。
代收的按揭贷款费用我们只是统一组织交纳然后交纳到相关单位，由他们出具发票之类，我有点困惑。这部分也要缴纳营业税吗？
我问查账人员想要相关的文件，但他说在营业税暂行条例上有规定
答：房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。国税发[1998]217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。
营业税条例第十四条：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
很明显，给了你税收筹划的空间，开发公司只收取售房款，其他代收性质的费用让物业公司来收，双方都不需要缴纳营业税了
按照《营业税暂行条例》第五条规定“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”《营业税暂行条例实施细则》第十三条对“价外费用”做了一个注解，“所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三）所收款项全额上缴财政。”
房地产开发商为业主代收相关费用是否要交营业税？
房地产开发商为业主代收维修基金、煤气初装费、电表费、有限电视初装费、契税等费用，然后交有关部门，有的是开发商先垫付，再向业主收取，该帐目都在开发商的其他应收、应付中反映，如此处理是否要交营业税？
一、关于代收维修基金、煤气初装费、电表费、有线电视初装费的营业税纳税问题。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”上述规定明确了代收款项应并入营业额。
国税发[2004]69号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。因此房地产公司代收的住房专项维修基金，可不并入营业额计税。
因此，上述代收款项除了代收的住房专项维修基金外，其他均应计入收入额，缴纳营业税。
二、关于代收契税的营业税纳税问题。
契税属于税金，不属于《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条规定的价外费用，因此不并入营业额计税。
房地产开发企业在代售契税时，应注意查看本单位是否取得了地税机关授予的契税代征资格。 |
