|
|
|
|
| 土地转让，股东如何获取最大收益 |
| 发布时间：2011/11/21 来源： 阅读次数：415 |
| |
| 一、案例概述 北京祥龙公司，注册资本4000万元，为中外合资企业。股权结构为：北京大华公司占50％股份，香港昌吉公司占25％股份，辽宁东方公司占25％股份。企业所得税适用税率为33％。祥龙公司近五年内累计亏损1100万元，账面净资产为3000万元，固定资产祥龙大厦的房产净额为2400万元(其债务无法收回)。旧房评估价预计6000万元。预计职工安置费、租户补偿费、中介费、评估费以及当期发生的董事会费等期间费用为2500万元。根据城市规划，祥龙大厦应予拆迁。祥龙公司与永嘉公司达成初步拆迁补偿协议，由永嘉公司以1.6亿元作为拆迁补偿给付祥龙公司。实现上述交易，共有以下三种方案可供选择：1、祥龙公司收取拆迁补偿款并清算，股东清算后获得收益；2、股东将所持祥龙公司股权转让给永嘉公司，同时获得永嘉公司的支付对价，清算则由永嘉公司进行；3、先将祥龙公司股权转给一位股东，另外两位股东从此股东处获得支付对价，此股东再将股权转让给永嘉公司，并获得永嘉公司的支付对价。究竟采用哪种方案祥龙公司股东可以实现收益最大化? 二、比较分析 方案一：一般情况下税务机关对收取拆迁补偿款判定为“转让不动产”行为，该行为涉及以下税项： (1)祥龙公司收取拆迁补偿款，在税法上应视为“转让不动产”，需要依法缴纳营业税。 (2)祥龙公司转让祥龙大厦取得的增值收入需要依法缴纳土地增值税。 (3)根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业取得拆迁补偿费收入税务处理问题的批复》(国税函 [2003]115号)的规定，祥龙公司取得拆迁补偿费，凡拆迁后祥龙公司不再重置固定资产的，应将拆迁补偿费收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入祥龙公司当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 祥龙公司应纳税额： 应纳营业税：16000×5％=800(万元) 应纳土地增值税：(16000-6000-800)×50％-6800×15％=3580(万元) 应纳企业所得税：(16000-2400-800-3580-2500-1100)×33％=1855(万元) 祥龙公司税后未分配利润=16000-2400-2500-800-3580-1855-1100=3765(万元) 股东收取的股息、红利所得只需按税率差补税，股东清算所得则按祥龙适用的税率33％全额纳税。二者的税收待遇不同，为使税收负担最小化，可以先对上述未分配利润进行完全分配。据此，祥龙公司各股东所分税后收益分别为： 北京大华公司：3765×50％=1883(万元) 香港昌吉公司：3765×25％=941(万元) 辽宁东方公司：3765×25％=941(万元) 根据我国《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]11 8号)的规定，北京大华和辽宁东方的适用税率不高于被投资企业祥龙的适用税率，上述分得的税后收益不需要再行补缴企业所得税。根据香港税法规定，香港昌吉公司从祥龙公司取得的税后利润属于香港境外所得，兔征所得税。 经过上述利润分配后，祥龙公司清算所得为零，故无需再缴纳所得税。祥龙各股东清算后收回各自股本，其中北京大华收回2000万元，香港昌吉1000万元，辽宁东方1000万元。收回股本不需缴纳相关税收。各股东实际获得的货币资金分别为： 北京大华公司：1883+2000=3883(万元) 香港昌吉公司：941+1000=1941(万元) 辽宁东方公司：941+1000=1941(万元) 方案二：祥龙公司的三个股东将所持有的祥龙公司的股权转让给永嘉公司，属于股东之间股权转让的范畴，根据财税[2002]191号文件规定，不属于营业税的征收范围；根据现行土地增值税相关政策规定，也不涉及土地增值税的缴纳。因为，由永嘉公司进行清算，祥龙公司只需以转让价减除股权成本后的差额计算股权转让收益，缴纳所得税。 祥龙公司账面净资产为3000万元，对祥龙公司清算处置需要发生职工安置、租赁商户补偿、公司清算等费用预计2500万元。因此，永嘉公司支付给祥龙公司股东的股权转让款不会高于10500万元(16000-3000-2500)。祥龙公司股东转让净所得： 北京大华公司：10500×50％-(10500×50％-4000×50％)×33％=4177(万元) 香港昌吉公司：10500×25％-(10500×25％-4000×25％)×35％=2089(万元) 辽宁东方公司：10500×25％-(10500×25％-4000×25％)×33％=2089(万元) 方案三：此操作可分为两个环节：第一个环节，祥龙公司的三位股东，通过股权转让，将其中两家的股权转让给另外一家。此环节不涉及营业税和土地增值税，转让股权的企业需要就其股权转让所得缴纳所得税。第二个环节，持有祥龙公司股权的股东再将祥龙公司股权转让给永嘉公司。此环节股东需就其股权转让所得缴纳所得税。但根据接受全部股权的股东的不同，又可以分为三种情况：1、如果是将股权全部转给香港昌吉公司，则香港昌吉公司需就其境内股权转让所得按10％缴纳预提所得税；2、如果是将股权全部转给北京大华公司，则北京大华公司需就其境内股权转让按33％缴纳企业所得税。3、如果是将股权全部转给辽宁东方公司，则辽宁东方公司需就其境内股权转让按3 3％缴纳企业所得税。 情况一： 北京大华公司：假定北京大华公司按公允价5250万元将所持祥龙公司股权转让给香港昌吉公司，则北京大华公司应纳所得税为1073万元[(5250-2000)×33％]，其税后收得货币资金4177万元(5250-1073)。 辽宁东方公司：假定辽宁东方按公允价2625万元将所持祥龙公司股权转让给香港昌吉公司，则辽宁东方公司应纳所得税为536万元[(2625-1000)×3396]，其税后收得货币资金2089万元(2625-536)。 香港昌吉公司：假定香港昌吉公司按公允价10500万元转让其所持祥龙公司股权给永嘉公司，则其需缴纳预提所得税163万元[(10500-5250-2625-1000)×10％]，其税后收得货币资金2462万元[(10500-5250-2625-163)]。 情况二： 辽宁东方公司：假定辽宁东方公司按公允价2625万元将所持祥龙公司股权转让给北京大华公司，则辽宁东方公司应纳所得税为536万元[(2625-1000)×33％]，其税后收得货币资金2089万元(2625-536)。 香港昌吉公司：假定香港昌吉公司按公允价2625万元转让其所持祥龙公司股权，则其需缴纳预提所得税163万元[(2625-1000)×10％]，其税后收得货币资金2462万元(2625-163)。 北京大华公司：假定北京大华公司按公允价10500万元将所持祥龙公司股权转让给永嘉公司，则北京大华公司应纳所得税为1073万元[(10500-2625-2625-2000)×33％]，其税后收得货币资金4177万元(10500-2625-2625-1073)。 情况三： 北京大华公司：假定北京大华公司按公允价5250万元将所持祥龙公司股权转让给辽宁东方公司，则北京大华公司应纳所得税为1073万元[(5250-2000)×33％]，其税后收得货币资金4177万元(5250-1073)。 香港昌吉公司：假定香港昌吉公司按公允价2 625万元转让其所持祥龙公司股权，则其需缴纳预提所得税163万元[(2625-1000)×10％]，其税后收得货币资金2462万元(2625-163)。 辽宁东方公司：假定北京大华公司按公允价10500万元将所持样龙公司股权转让给永嘉公司，则北京大华公司应纳所得税为536万元[(10500-5250-2625-1000)×33％]，其税后 收得货币资金2089万元(10500-5250-2625-536)。 三、小结 为方便比较，将上述三方案下股东不同收益情况，归纳成表1。 表1 (单位：万元) 股东税后收益 方案一 方案二 方案三 北京大华公司 3883 4177 4177 香港昌吉公司 1941 2089 2462 辽宁东方公司 1941 2089 2089 上述三种方案中，方案一，祥龙公司直接收取拆迁补偿款而后清算，涉及的税收法律关系明确，但该方案的整体税负较高，股东税后收益最少。方案二，股东将所持有的祥龙公司股权转让给永嘉公司，永嘉公司获得全部股权后，将大厦拆除、对祥龙进行清算，会产生大约10500万元的股权投资损失。鉴于永嘉公司为外商投资企业，根据相关税收规定上述股权投资损失可以在不超过五年内据实扣除，期间要考虑永嘉公司收入损失配比问题。也就是说，需要考虑永嘉公司大约10500万元的股权投资损失是否可以在五年内据实扣除，永嘉公司对该方案接受的可能性有多大。方案三，祥龙公司的三位股东，通过股权转让，将其中两家的股权转让给另外一家，三种情况下的股东税后收益相同，就股东税后收益而言，该方案最优。但若考虑税收以外的其他因素，方案一，不需要永嘉公司进行后继对祥龙公司的清算，而永嘉公司支付的拆迁补偿款可以直接进入其开发房地产成本，操作方式简单易行。方案二、方案三则需要考虑股东变更后企业是否符合公司法的要求，并需要作相应的安排。因此，就股东税后收益最大化这一目标来说，方案三为祥龙公司的最佳选择。但就土地转让这一项目而言，还需要祥龙公司根据自身情况，在谋求股东税后收益最大化的同时，综合考虑其他因素对企业的影响。 |
|
|
|
|
|
