广西壮族自治区地方税务局公告2014年第7号 2014-9-22 为切实加强房地产开发经营业务预缴企业所得税的征收管理，促进房地产市场健康平稳发展，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)规定，现将从事房地产开发经营业务的企业(以下简称“企业”)销售未完工开发产品取得的收入缴纳企业所得税有关问题公告如下：
一、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
二、各级地税机关要严格按照《自治区地方税务局 自治区国家税务局关于加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理问题的通知》(桂地税发[2010]35号)规定的计税毛利率，加强对房地产企业销售未完开发产品预缴企业所得税的征收管理。
三、本公告自2014年11月1日起执行。《自治区地方税务局关于进一步加强房地产业税收征管工作的通知》(桂地税发[2010]65号)第二条同时停止执行。
特此公告。
广西壮族自治区地方税务局
2014年9月22日
政策解读——
一、房地产开发企业销售未完工开发产品如何预缴企业所得税？
答：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
二、广西针对房地产企业销售未完工开发产品取得收入预缴企业所得税规定的计税毛利率是多少？
答：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入缴纳企业所得税适用的计税毛利率，按《自治区地方税务局自治区国家税务局关于加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理问题的通知》(桂地税发[2010]35号)的规定执行，即：
(一)开发项目位于南宁市所在地城区和郊区的，不得低于20%。
(二)开发项目位于地级市所在地城区及郊区的，不得低于15%。
(三)开发项目位于其他地区的，不得低于10%。
(四)开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于5%。
三、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税能否在当期扣除？
答：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
