根据国家税务总局下发的《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号）规定，房地产行业是国家税务总局2014年部署的税收专项检查工作中的指令性检查项目。从2002～2014年的13年以来，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。为了帮助企业更好的应对税务机关的检查，房地产企业有必要了解税务机关的检查思路及方法，以做到知已知彼。就房地产企业所得税而言，华税律师认为税务机关会重点检查以下内容：项目完工情况、收入、开发成本以及完工产品成本结转。
一、项目完工情况检查
实践中，一些房地产企业出于偷逃税款的目的，不按规定进行分期核算，将所有成本费用混在一起，不按规定及时结算开发产品计税成本并计算缴纳企业所得税。部分企业未保存或人为隐匿、销毁相关税收资料，这往往造成税务机关进行清算检查时难度较大。因此，确定楼盘是否完工是税务机关对房地产企业所得税检查的首要内容。根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）相关规定，确定开发产品是否完工，税务机关需要到建设局建筑工程质量监督站调阅开发项目的《工程竣工验收备案表》，一般情况下工程竣工验收合格日期即为项目完工时间。另外，税务机关会前往售楼处或物业管理部门，调阅客户入住档案信息、住房钥匙发放记录。无论工程质量是否通过验收或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，就视同开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

二、收入检查
对已完工或阶段性完工的开发项目的检查，税务机关会调取企业台账、销售合同、销控表，采取实地检查与询问调查相结合、账内检查与账外调查相结合的方法，全面核实销售收入。一般而言，税务机关检查人员会从以下几方面入手：
首先，实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况；
其次，调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

另外通过调阅开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的主营业务收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。
再次，检查人员会调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致，有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
最后，检查人员会将房源销控台账与已确认收入的户数核对，寻找户数差异。实地调查、询问，核实未售房产的真实性。检查企业是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税；是否存在以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税等。

三、开发成本检查
对于项目开发成本，检查人员主要通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料的真实性，运用开发产品实地盘点控制、建安成本分析控制、工程量测量控制、大额资金支付控制等方法寻找疑点。一般情况下，检查人员会重点关注项目单位工程成本、工程总量、资金流等问题。

首先，检查人员在入场检查前一般会调查了解当地建筑业普遍的建筑成本，对价格过高的建安成本，在检查时会重点审查。比如，某企业建安成本达1728元/㎡,远高出当地平均水平1200元/㎡~1500元/㎡的平均水平，这时检查人员就会重点关注是否存在建安企业虚开建安发票的情况。其次，检查人员会核实企业在项目开发过程中发生的土石方开挖回填、道路铺设、绿化等方面工程量，以确定企业是否存在虚增工程量、多列成本的情况。最后，检查人员会重点关注企业的资金流，对照现金和应付账款科目审查付款的真实性，查看是否存在大额现金支付或长期挂“应付账款”的问题。

四、检查产品成本结转的合理性
对于产品成本结转的合理性，检查人员主要通过审查开发成本（土地成本）、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，重点检查企业是否根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象；是否将下期成本提前列支；是否将应由各期分担的土地成本（含土地附属成本）提前一次性列支；有偿转让或自用的配套设施是否单独核算成本，是否全部计入可售房屋开发成本。实践中，检查人员会根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。然后，根据审核的开发成本计算单位面积完工产品成本，用单位面积完工产品成本乘以当期销售面积，计算当期营业成本。最后，通过检查企业营业成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。

——华税房地产税务服务部，成立于2007年，先后为万科、SOHO中国、保利地产等近百家知名房地产企业提供过税务咨询、税务筹划、土地增值税清算、税法顾问、税务稽查争议解决等涉税法律服务，积累了大量实务经验。