自财税[2010]121号《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》发布之后，利用《会计准则2006》分别核算土地使用权避开房产税的处理无处可逃了。当然，之前没有缴的，也就“赚”了! 划拨地是否要并入计算房产税的基数 文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 由此我们可以看出只有对价时才有并入地价的金额，而划拨地，一是没有价格，白用，此时无对价，自然不用考虑地价的因素。二是评估入账了，账上也有价值了，这时实际的对价也没有发生。那这有点谱没？小编将网上的一个广西的回复列示如下供参照： 问题：近期，12366纳税服务热线接到纳税人在广西地方税务局网站上咨询关于划拨土地上的房产如何计征房产税的问题。具体内容为：企业改制后对划拨取得的土地进行评估，以评估后的价值作为无形资产入账，这种评估价值是否属于取得土地使用权支付的价款，是否需要计入房产原值计算房产税？ 回复：经12366查阅相关的文件，《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条的规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。但该文件未提到划拨土地上的房产该如何计征房产税。 鉴于上述情况，我中心向自治区地方税务局财产和行为税处请示，得到答复：经请示国家税务总局，在目前改革尚未全部到位的前提下，对将土地价值并入房产原值计征房产税的范畴，指的是在出让、转让土地基础上建造的房产。对因划拨而取得的土地，无论是否涉及到评估入账的问题，只要该用地没能从划拨转换成出让、转让性质的，暂不并入房屋原值征收房产税。 另常州地税的一个口径解释是：部分企业（主要是老的国有企业）的土地是无偿划拨的，企业为取得土地使用权支付的价款为零。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了评估增值，这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值，如企业补缴了土地出让金，则应并入房产原值；除以上两种原因对土地进行的评估增值不需要并入房产原值外，企业在改制过程中的土地评估增值需并入房产原值征收房产税；企业不是在改制过程中对土地进行的自行评估增值，需并入房产原值的土地价值以原始价值为准。
注：小编认为，上述的土地首先性质上是划拨地，如果是国家作价入股，投资到企业的，要不要纳入征呢？如常州、浙江等地对此认为评估增值不属于取得土地支付的价款，是不需要计入房产原值的。可以理解为企业重组上市过程中，国土资源部批复原国有划拨土地使用权按原用途授权经营，并转增国家资本金的部分，不属于“为取得土地使用权支付的价款”，因此无需计入房产原值计缴房产税。 但小编认为此时土地经济性质发生了变化，企业可以自主使用了，国家入股的土地也是经济体的部分，可以对外投资、出租等，不宜以是否给国家出让金作为前提，不然所有房屋不动产投资，都是无对价？小编认为纳入计税基础是更公平的。当然地方性的明确至少给企业带来有利的地方，也可以积极借鉴。 划拨地再投资的房产税问题 小编不知道划拨地如何办理再投资的程序，如除了办理出让情形可以操作，小编理解，再投资是转让的一种，除非是以划拨的方式转到集团内另一家需要使用划拨地的单位使用，如属投资，则被投资单位理解上需要并入计算房产税的计价基础。承上节内容，国家作价入股的土地评估后，如果认为不需要并入土地价值，而在办理相关手续(可能)后，再投资后产权过户到被投资企业的，不征的依据还是不够充分的。 一个人的思考，享受一份背影的孤单。或许与大多的解读有些差异，不一定对，努力发现差异就是一种收获，乐于斯、勤于此!第三只眼，学着突破更多的视界。 |
