如何建立公平的税制，一直是国际税法界争论的课题。在税收理论上，量能课税（AbilitytoPay）原则和受益原则（TheBenefitPrinciple）是关于税收公平的两大被广泛接受的原则。“所得多的多征，所得少的少征，无所得者不征”，即是量能课税原则的写照。 

（一）受益原则

许多人认为，税收公平所要求的是，纳税人缴纳的税款与其从政府获得的利益应成比例，这就是受益原则。但纳税人从政府获取多少利益，缺乏精确的计量。我们应采纳何种税率，政府支出的合适程度如何，受益原则并没有给予我们指引。受益原则依据受益结果来分配税收比例，被认为是一种短视。政府服务的本质与程度问题本身，并没有回答正义问题。 

从财产税以观，有经济学者认为财产税就是一种地方受益税，因为政府提供的公共产品与服务反映在住房财产的价值之中。但受益原则要求从政府得到的利益应与纳税人持有的财产成正比，这一前提忽视了一个事实，即所有的财产在社会上与经济上并非同质。 在国际上，财产税是地方税，是地方政府最大的收入来源，用来支应学校、街道、道路、警察、消防和其他的公共服务。 纳税人缴纳财产税或房地产税，与其享用政府公共服务之间是有联系，但这种联系计量困难；高收费私立学校、私立医院的发展，也使得纳税人难以受益对等；社会的流动性增强，社会公众受益只具有总体上的意义。按照受益原则，有数个小孩的家庭应该多缴纳财产税，因为学校财政是由财产税支应；而不抚养小孩的当地大工厂本身不应缴纳财产税。不幸的是，有数个小孩的家庭难以负担高额的财产税，但是大工厂可能有能力负担。审视上述问题，结论是受益原则虽然在理论上是公平的，但难以作为税收正义的执行标准。根据我国的财政收入和支出体制，缴纳房地产税的税款与纳税人的受益之间关系更为渺茫，因而，援用受益原则作为课征房地产税建制的基准不大适宜。 

 （二）量能课税原则 

量能课税可以追溯至亚当·斯密（AdamSmith），这一原则要求人民根据其支付能力来负担政府的成本，即在税收负担的分配中，支付能力更高的个人应缴纳更多的税款。因此，能力不同的纳税人应平等地负担税收责任。量能课税原则固然很吸引人，但如何去操作却成为主要的问题。首先，必须选择一个指标（Index）去衡量纳税能力和支付能力。两个世纪以前，财产和财富被视为是指标，随后，代之以所得，认为所得是最好的指示物。晚近，越来越多的支持者认为消费是最好的考量基础。因为支付能力与个人缴纳税收的能力相关，量能课税原则呼吁课税应以直接和个人的形式进行。 

历史上用来取代受益原则的是量能课税原则，如今量能课税原则成为衡量纵向公平的主要标准，在德国、意大利和西班牙甚至写入宪法。按照最初的理解，量能课税原则是按照人们的能力来负担税收，这被理解成是财产或财富的一种功能，即拥有更多财富的人，也有能力转移更多的金钱给国家。量能课税不是建立于受益之上，而是以平等牺牲为基础。量能课税为大多数工业化国家所采纳，带有社会主义的理念色彩。牺牲的平等性，解释起来往往与绝对的、按比例的、边际的等术语相关联。平等牺牲理论包括三部分内容：其一，平等的绝对牺牲。每一个纳税人就其获取的所得，应交出同样的绝对的所得功用。其二，平等的比例牺牲。每一个纳税人就其获取的所得，应牺牲相同比例的功用。其三，平等的边际牺牲。每一个纳税人就其上一个级距单位的所得，应交出同样的所得功用。这种说理通常用来证明累进税的合理性。 量能课税原则的合理性与操作可能性，使得其成为税收公平的主要建制原则。 

（三）量能课税原则能否适用于房地产税 

加拿大学者做过实证研究，企图寻找到财产税与量能课税之间的连接点，其研究的一个着眼点是，住房财产税是否能够合理地体现量能课税原则，作者研究了房产价值与家庭收入之间的关系。对于财产税的研究，或者对于税收与所得之间的关系研究，大多数人仅仅集中于税收本身累进或累退的问题上。然而，在房地产价值与所得之间存在何种关系，这才是实质上供我们去判断——什么样的政策选择是有用的，什么样的政策选择是无效率的。研究的结论支持两个假设：其一，在房地产价值与所得之间存在很虚弱的关系；其二，这种关系随着占有期限的延长而削弱。从量能课税的平等边际牺牲以观，由财产价值的增长来决定财产税的征收，这将是毫无效率的，因为二者之间存在极其微弱的关系。如果说一定要课征财产税，我们可以从现金流来切入问题。加拿大学者的研究，给予我们很多启示，我们需要在房地产税与量能课税原则之间寻找到关联，将财产转化成现金流可能是一种路径。现金流可以是评估价值，也可以是交易价值和租金，但后两者容易导致逃避税，以面积课税则离现金流太远。看来，在寻找房地产税与量能课税的联系方面，目前没有完美的方案。相比较而言，选择评估价值作为计税依据，更符合量能课税原则，距离税收正义更近，面临的反弹也较少，具有相对合理性。发达国家在课征财产税时，都以不动产的评估价值作为计税依据，实际上是量能课税原则的应用，看来是目前最不坏的选择。 

国际经验表明，进行房地产税制改革、设计房地产税的技术细节，普遍面临的困惑是缺乏课税基准指引。受益原则适用于社会保障税，却难以适用于房地产税，尤其是人口流动加剧的今日社会。量能课税原则是现代公认的课税基准，适用于所得税已经没有异议，通俗的表述是“所得税多的多征，所得少的少征，无所得者不征”。但量能课税原则适用于房地产税的效果是否等同适用于所得税？为此国际学者进行了大量的研究，Musgrave等国际学者提出，量能课税原则经过改造更为适用。将量能课税原则适用于房地产税，就必须在房地产价值与量能课税之间寻找到关联，这意味着房地产的实际所得或潜在所得能进行一定的资本化。人们发现量能课税原则依然有效地适用于房地产税，计量的前提是，需要将房地产资本化或曰价值化，使得房地产如同所得一样，能够用货币来衡量与表达。如果可能，在房地产——所得——量能课税之间建立直接关联，则是最为理想的路径。在没有寻找到更好的课税基准之前，量能课税原则依然可以作为房地产税的课税基准和建制原则，进行房地产税的制度设计。