为落实国家和自治区关于重点支持在保障性安居工程领域推广运用政府和社会资本合作模式的有关精神，根据财政部、国土资源部、住房城乡建设部、中国人民银行、国家税务总局、银监会《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》(财综[2015]15号)有关规定和要求，推进我区政府和社会资本合作模式公共租赁住房项目试点工作规范、有序开展，制定本方案。

　　一、基本目标、原则与模式
　　(一)基本目标。
　　运用政府和社会资本合作模式，发挥政府与社会资本各自优势，逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共租赁住房投资建设和运营管理模式，有效提升我区公共租赁住房资源配置效率，改善公共租赁住房管理服务质量。

　　(二)基本原则。
　　1.政府组织，社会参与。市、县政府根据公共租赁住房需求状况，制定公共租赁住房发展规划和年度计划，结合当地实际，组织合适的公共租赁住房项目开展政府和社会资本合作试点，选择社会资本参与投资建设和运营管理公共租赁住房。
　　2.权责清晰，各司其职。在公共租赁住房项目合同中，明确政府与社会资本的各自责任，按照合同约定承担相应的权利、义务、责任和风险。
　　3.激励相容，提高效率。通过综合运用多种政策手段，建立动态调整的租金价格机制，确保社会资本具有稳定合理的投资回报；建立严格的绩效评价机制，对项目运作、住房保障服务质量和资金使用效率等进行综合考核评价，确保公共租赁住房项目建设运营达到预期效果。

　　(三)基本模式。
　　政府选择社会资本组建公共租赁住房项目公司，项目公司与政府签订合同，负责承担设计、投资建设、运营、维护管理任务，在合同期内通过“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”获得合理投资回报，依法承担相应的风险；政府负责提供政策支持，定期调整公共租赁住房租金价格，加强公共租赁住房工程建设及运营维护质量监管。合同期满后，项目公司终结，并按合同约定作善后处理。政府对项目公司承担有限责任，不提供担保或承诺。

　　二、项目选择范围与条件
　　(一)项目选择范围。
　　1.政府自建自管项目。
　　2.政府收购的符合公共租赁住房条件的存量商品住房项目。
　　3.符合公共租赁住房条件且手续完备、债务清晰的停工未完工程项目。
　　4.以企业为主建设管理的公共租赁住房项目。

　　(二)项目基本条件。
　　1.已纳入住房保障规划和年度计划。
　　2.项目规划所在区域交通便利，学校、医院等公共基础设施配套齐全。
　　3.户型建筑面积符合公共租赁住房条件。户型建筑面积以40平方米左右的小户型为主，单套建筑面积控制在60平方米以内。
　　4.承租公共租赁住房的保障对象数量稳定。
　　5.保障对象按市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。
　　6.政府按保障对象支付能力给予分档补贴及其他政策支持。
　　7.公共租赁住房运营期限不少于15年。

　　三、主要工作任务
　　(一)建立公共租赁住房PPP项目库。市、县财政部门会同同级住房保障部门从存量和新增项目中认真梳理、科学甄别适合政府和社会资本合作模式的公共租赁住房项目，建立项目储备库，并从中选择拟试点实施项目，报自治区财政厅、住建厅审核确定。

　　(二)做好项目前期论证和准备工作。市、县财政部门会同同级住房保障部门引入第三方中介机构和专家，对拟实施政府和社会资本合作的公共租赁住房项目进行必要性、可行性、经济性、合规性评估和物有所值评价，论证项目是否满足政府和社会资本合作项目的必要条件。在此基础上，财政部门应组织开展政府和社会资本合作项目财政承受能力论证工作，通过识别、测算项目的各项财政支出责任，科学评估项目实施对当前及今后年度财政支出的影响，为项目财政预算管理提供依据，以保障政府切实履行合同义务，有效防范和控制财政风险，促进项目可持续发展。

　　(三)选择合作伙伴。市、县按照《中华人民共和国政府采购法》、《财政部关于印发<政府和社会资本合作项目政府采购管理办法>的通知》(财库[2014]215号)等有关法律法规规定，综合考虑企业资质、经营业绩、技术和管理能力、资金实力、服务质量、信誉等因素，择优选择公共租赁住房项目合作伙伴。

　　(四)筹组项目公司。按照“政府引导、企业主导、市场运作、利益分享、风险分担”的原则，由合作企业组建项目公司，具体负责公共租赁住房项目的设计、投资、建设、运营、维护和管理。

　　(五)签订合作合同。合同的主要内容应当包括：公共租赁住房项目名称、建设规模、投资规模、资金筹集、合作期限、户型结构、运营期限、维修维护责任；住房保障服务的数量、质量和标准；公共租赁住房租金价格及调整机制；合同期满后项目移交的内容、方式、程序及验收标准，涉及资产处置的，应当事先约定政府与社会资本收益分享比例；建设和运营管理的风险分担机制；项目终止的条件、流程和终止补偿；违约责任；争议解决方式等内容。

　　(六)建立监管和绩效评价机制。市、县政府对公共租赁住房政府和社会资本合作项目运作、服务质量和资金使用效率等进行全过程监管和综合考核评价，认真把握和确定服务价格和项目收益指标，加强成本监审、考核评估、价格调整审核，引入第三方进行社会评价，评价结果向社会公示，并作为项目价格、政府补贴、合作期限等调整的依据。

　　(七)落实政策支持。市、县财政、住房保障、国土、人民银行、银监局等有关部门，按照财政部等六部委《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》(财综[2015]15号)构建的政策体系，认真贯彻落实政府和社会资本合作模式公共租赁住房项目涉及的财政、税费、土地、收购、融资等相关支持政策。

　　四、实施步骤
　　(一)制定实施方案(2015年9月)。
　　财政厅负责会同住房城乡建设厅制定自治区政府和社会资本合作模式公共租赁住房项目试点方案，确定具体工作任务和实施步骤，指导推进全区项目试点工作开展。市、县财政部门负责会同同级住房保障主管部门，按照国家和自治区有关要求，结合当地实际，制定本地政府和社会资本合作模式公共租赁住房项目试点实施方案，建立项目试点实施政策体系。

　　(二)选择试点项目(2015年10月)。
　　市、县财政部门会同同级住房保障部门，按照国家及自治区试点方案要求，结合第三方中介机构和专家评价意见，认真筛选试点项目，形成项目储备库；各市财政、住房保障部门负责汇总建立本地区(含县、区)项目储备库筛选建立情况，并选择拟试点项目，在10月15日前将本地区(含县、区)项目储备库概况以及拟试点项目的项目区位、投资规模、建筑面积和套数、合作方式、合作期限、资金来源等情况报送自治区财政厅、住房城乡建设厅。原则上，各市申报试点实施项目个数应不少于1个。
　　10月份，财政厅会同住房城乡建设厅对各市筛选报送的拟试点项目进行审核，并在其中选择确定试点实施项目，并将相关情况报财政部、住房城乡建设部备案。

　　(三)组织项目实施(2015年11月起)。经财政厅、住房城乡建设厅审核确定的试点项目所在市、县，按照国家和自治区有关规定，选择合作伙伴，筹建项目公司，签订合作合同，全面推进试点项目实施。同时，建立试点实施情况反馈机制，每季度末向财政厅、住房城乡建设厅报送项目试点进展情况，每年度末项财政厅、住房城乡建设厅报送本年度试点项目实施总结情况总结。试点项目所在地有关部门应确定本部门试点实施联络员，对试点项目实施过程中遇到的问题，与自治区财政、住建等部门保持持续反馈沟通。

　　五、工作机制
　　(一)明确分工，落实工作责任。各级财政部门会同住房保障主管部门牵头负责制定政府和社会资本合作模式公共租赁住房试点项目实施方案，推进具体项目的实施工作，会同税务部门落实相关财税支持政策；国土资源部门负责落实土地供应支持政策；人民银行分支机构、银行业监督管理机构负责指导督促地方金融机构做好金融服务工作，落实相关融资政策。

　　(二)加强协作，建立工作机制。市、县财政、住房保障、国土、人民银行、税务、银监局等部门，在各地政府与社会资本合作工作协调机制的基础上，建立政府和社会资本合作模式公共租赁住房部门联席会议制度，共同研究解决运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理过程中出现的问题，联席会议各部门要加强协作，密切配合，确保各项政策措施落到实处，规范开展政府和社会资本合作模式公共租赁住房项目试点。

　　附：部分指导性文件目录
　　1.国务院办公厅《转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》(国办发[2015]42号)
　　2.自治区政府办公厅《关于推广运用政府和社会资本合作模式增加公共产品供给的指导意见》(桂政办发[2015]65号)
　　3.财政部《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》(财金[2015]21号)
　　4.财政部《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)的通知》(财金[2014]113号)
　　5.财政部《关于印发政府和社会资本合作项目政府采购管理办法的通知》(财库[2014]215号)
　　6.财政部、国土资源部、住房城乡建设部、中国人民银行、国家税务总局、银监会《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》(财综[2015]15号)
　　7.财政部《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》(财综[2014]76号)
　　8.财政厅《关于推广运用政府和社会资本合作(PPP)模式有关问题的通知》(桂财金[2014]67号)