总的原则——
一、基本规定：对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。

二、特殊规定：
1、对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征收土地增值税；
提示：即被投资方从事房地产开发的，则打破基本规定，按照特殊规定掌握，征收土地增值税；
2、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收土地增值税；
提示：投资方是房地产开发企业，而且以其建造的商品房投资和联营的，则也是打破基本规定，征收土地增值税；

问：是不是说投资一方只要有房地产开发企业就要交土地增值税么？
答：并不是只有一方是房地产开发企业就要缴纳土地增值税。D房地产开发企业以土地使用权对非房地产企业投资，是暂免征收土地增值税的，参见下面的内容完整掌握。
一、基本规定：对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。

二、特殊规定：
1、对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征收土地增值税；
提示：即被投资方从事房地产开发的，则打破基本规定，按照特殊规定掌握，征收土地增值税；
2、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收土地增值税；
提示：投资方是房地产开发企业，而且以其建造的商品房投资和联营的，则也是打破基本规定，征收土地增值税；
3、投资、联营企业若将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。
提示：将房地产转让，产权转移，当然属于征收土地增值税的征税范围了。

总结——
1.总原则，用房地投资，共担风险，不交土增

2.房企用房投资联营，交

3.非房企用房投资于房企，交

4。房企用土地投资于非房企，不交？

问题——
对于这两种，我的理解对不对
一、以房地产投资联营
非房企投资非房企不交营业税：共担风险免
非房企投资房企交营业税：共担风险免

解答——
营业税只看是否为共担风险的投资，不考虑是否为房地产企业。
土地增值税是既考虑是否为共担风险投资，又考虑两头是否有房地产企业，如果有一方是，则征税。

咨询——
土地增值税是既考虑是否为共担风险投资，又考虑两头是否有房地产企业，如果有一方是，则征税
我知道如果是以“房地产”投资，是这种情况
若是已“土地使用权”（即仅是土地）投资呢?也是这样的？

解答——
是这样的，如果是用土地使用权对房地产企业投资联营，是应该征收土地增值税，而如果是房地产企业对非房地产企业投资，则只是就投资的商品房征收土地增值税，如果是土地使用权是不征税的。