2．“利息支出”不能准确归集、分摊或不能提供金融机构证明的，“房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算。

（五）查账征收清算后转让房产
1．查账征收方式清算后转让房产（简称清算后转让房产），应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额，以此计算清算后转让扣除额，公式如下：
单位建筑面积成本费用额=清算成本费用额（不含转让房产有关税金及附加）÷清算可售建筑面积
清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积 本期转让房产有关税金及附加

2．清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目（简称未定成本项目），清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除，公式如下：
单位建筑面积成本费用额=清算认定（或上期累计）“单位建筑面积成本费用额” 本期“后续成本额”÷清算可售建筑面积
清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积 本期转让房产有关税金及附加
纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。

3．清算后转让房产土地增值税应按月计算，于次月征收期内申报缴纳；清算后转让房产涉及上述后续扣除的，土地增值税应按月预缴、按年计算，于年度终了后十五日内申报，在主管税务机关规定的期限内缴纳。

二、转让旧房有关规定
（一）旧房转让认定范围
以下情形房产，再转让属于转让旧房：
1．单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产；
2．房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产；
3．房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。

（二）扣除项目计算
1．纳税人转让旧房计算房产扣除额可选择以下两种方式：
（1）由评估机构以“成本法”评估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率”，计算建筑物评估价格，同时提供取得土地支付价款的凭据，合并计入房产扣除额。
（2）提供购置房产相关凭据（发票；支付凭据及其合同协议或司法文书），确定购置成本和购置年度，按购置成本额并每年加计5%计入房产扣除额。
“每年”指从购置月份起至办理权属转让手续月份止每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。购置月份按购置发票、契税证明以及房地产权证载明时间孰先原则确定。

2．纳税人转让旧房，以下费用项目可在计算土地增值税时扣除：
（1）转让房产时缴纳的营业税及其附加、印花税；
（2）因计算纳税的需要支付的房产评估费；
（3）取得房产环节契税（评估价格中已含契税的除外）。

（三）核定征收
纳税人转让旧房未能提供上述“评估价格”、“取得成本”，或者提供不实，不能计算房产扣除额的，应按规定核定征收土地增值税。

（四）计税单位
纳税人转让旧房应按照权属登记规定的基本登记单元为计税单位，计算土地增值税。

三、无偿划转房地产有关规定
（一）同一投资主体划转
同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。

（二）行政性调整划转
经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

四、其他规定
（一）纳税人申报房地产转让收入明显偏低，且无正当理由的，税务机关应核定土地增值税计税收入。符合以下情形的房地产转让，收入即使偏低，视为有正当理由。
1．法院判决或裁定转让；
2．公开竞价拍卖转让；
3．按物价部门确定的价格转让；
4．拆迁安置售房；
5．个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人；
6．经税务机关认定的其他合理情形。

（二）个人建造非自用住宅用于对外销售的，不适用个人转让住宅免征土地增值税政策，应按规定征税。

（三）一方出部分土地，一方出资金，双方合作建房，出土地方取得货币性收入的，应对其取得收入部分按规定征收土地增值税。

（四）以下类型的房地产项目，对住宅转让不预征土地增值税：
1．棚户区或危旧房改造安置房项目；
2．经济适用房项目；
3．政府实施的征地（拆迁）安置房项目；
4．符合国家规定的其他保障性住宅项目。

本公告自2014年8月1日起施行。

特此公告。

官方解读——重庆市地方税务局公告2014年第9号:重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告解读