北京北五环外西三旗区域，一套七八十平方米的两居室，房价3万元左右/平方米，总价普遍在200万出头，尚属于刚需能够承受的范围，该区域在“国五条”后很快就活跃起来。

该区域链家地产的一个门店内成交了一套需要缴纳20%个税的房屋。

这套房屋面积50平方米，房主是约3年前从开发商手中买的新房，因此房屋原值按当时的新房价格计算，约115万元。最近卖出，网签价格是142万元，与原价差额27万元。

北京市执行细则中，这个差额还可以减去房屋装修费用、贷款利息、相关税费等，再按20%征税。这套房屋的装修费用发票金额约5万元，支付银行贷款利息约5万元，购新房时支付契税1.15万元，此次交易需缴纳营业税7.81万元，共计18.96万元。

用27万元差额，减去相关税费18.96万元，还剩8.04万元，需要缴纳的个人所得税为1.608万元，该费用转嫁给买家支付。如果是按新政之前1%计个人所得税，金额应该是1.42万元。买家成本增加约2000元。

“因为这套房屋是最近几年购买的商品房，所以原始成交价格相对较高，与现在成交价的差额较小，即使税金增加，买家尚能接受。”该店王经理说，五环内，房屋单价高、总价高，受到20%个税的影响也更大。

谁在承担成本
在北京，二手房交易的网签价格是纳税以及申请住房按揭贷款的依据，以政府的区域最低指导价为依据，一般不低于指导价即可，该价格往往比实际成交价格低。做低网签价格，主要可以帮助购房者达到避税的目的。

但2011年11月，北京大幅度上调了二手房最低计税指导价，在此之前，沿用的是2006年颁布的指导价。以海淀区学清路区域为例，2006年的指导价是6057元/平方米，2011年调整后的价格接近2万元/平方米。根据指导价，一套80平方米的房屋，以前网签价格最低约48万元，现在最低约160万元。这意味着，即使该房屋在现在的交易中以最低指导价网签备案，依然存在110万元的差额要征税。

如果现在成交的一套二手房，卖家当时获得这套房屋时也是通过购买二手房获得且交易是在2011年11月之前达成，又不满足如“满五年唯一住房”的条件，那么就天然产生了因为政府大幅上调指导价而存在的巨大差额。

周小姐是朝阳区国美第一城的一名业主，她告诉本报最近国美第一城一个需要缴纳20%个税的成交案例。

该房屋面积145平方米，是房主2009年买的二手房，今年4月开始挂牌出售。由于该房屋不满五年、也非唯一住房，需要征收20%个人所得税。即便如此，在挂牌1个月后，该房屋就以445万成交了。“税全部由买房人承担。”周小姐告诉本报。即使是这种税费较重的房源，依然难逃税费转嫁给买家的套路。

假设房屋原价、现在成交的网签价格，全部以该区域的最低指导价来计算，那么2009年该区域最低指导价约6000元/平方米，该套房屋原值就是87万元；目前指导价1.65-1.75万元/平方米，现在成交价就是239万，与原值相差152万，再减去装修成本、贷款利息、相关税费估算52万元，还剩100万元，20%的个税则是20万元。这是最保守的估计。

该房屋实际成交价格445万，个税一项转嫁给买方者的额外成本20万，使得该房屋在实际成交价的基础上涨价4.5%。

不过，中原地产市场总监张大伟认为，鉴别税费是谁承担的最基本要素，是看成交价格和市场价格的对比，如果成交价格比市场价格低的话，就是买卖双方同时承担了税费。

据本报了解，国美第一城的一套同户型、无个税房源，近日成交价是455万元，比该房屋成交价高10万元，算房主让利10万元，该房屋的买房者依然支付了至少20万元的个税，抵消房主让利10万元，买房成本依然增加了至少10万元。

这还不考虑“满五年且唯一”的免税房源所采取的提价行为。周小姐表示，她从春节前就开始看房，国美第一城项目涨价的轨迹非常明显，春节前，上述同类型房源的报价约为390万元，春节后到了400万—410万元。3月份，她再看房时，一套无个税房源的报价是440万，近期这套无个税房源成交价竟然达到455万元。