构建上述架构，交易步骤为：

　　首先，发起人将拟用于REITs方案的不动产通过转让、剥离等方式置入项目公司，发起人直接持有项目公司100%股权。

　　其次，设立契约型私募股权投资基金（SPV1），发起人认购私募股权投资基金全部份额，并实缴一部分资金。

　　再次，证券公司成立资产支持专项计划（SPV2），专项计划向投资者募集资金；资金募集后，发起人将其持有的私募基金份额全部转让给专项计划，同时专项计划向契约型私募股权投资基金实缴剩余出资。

　　最后，契约型私募股权投资基金向发起人收购其持有的项目公司100%股权，成为项目公司股东。

　　至此，发起人实现项目融资，未来，项目公司的物业取得的租金收入、不动产增值收入等运营收入均体现为项目公司收益，项目公司将税后收益分配给契约型私募股权投资基金，契约型私募股权投资基金将收益分配给专项计划，专项计划按期向投资者分配本息。通常情况下，发起人会作为专项计划的劣后级份额持有人为计划增信。专项计划期满，可由发起人的关联方回购项目公司股权、专项计划对接公募REITs等方式实现退出。

　　二、纳税义务分析

　　随着REITs步伐的加快，相关交易环节的税收日益受到关注。笔者以上述权益型类REITs模式为样本，分析各环节可能涉及的税收问题。（注：因印花税涉及金额较小，本文忽略。）

　　（一）各环节税收

　　1.资产过户环节。拟用于REITS方案的不动产必须置入一家项目公司，如果一家公司既有待售开发产品，又有拟出租的投资性房地产等，必须将用于出租的投资性房地产剥离过户到一家新的项目公司，并由发起人作为项目公司的股东。资产剥离通常有下列做法：一是由发起人出资成立项目公司，原企业将不动产转让给项目公司；二是原企业以公司分立方式将不动产剥离到分立企业，原企业股东作为发起人；三是原企业出资成立全资子公司，然后将不动产划转（投资）到全资子公司，原企业作为发起人。

　　（1）增值税。原企业将营改增之前建造的不动产在营改增之后转让或投资于项目公司用于出租，原企业按5%缴纳增值税，项目公司按11%计算销项税额，与原企业直接出租按5%缴纳增值税相比，不仅提前缴纳了增值税，而且多缴了6%。

　　以公司分立方式办理资产过户不征增值税，项目公司（分立企业）取得不动产的时间应以原企业取得不动产的时间确定，若原企业在营改增之前取得不动产，则项目公司取得出租收入可以选择简易计税方法适用5%的征收率。

　　（2）企业所得税。原企业以转让方式销售不动产，需缴纳企业所得税，若以资产划转、公司分立方式办理资产过户可根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）等文件的规定，适用特殊性税务处理办法，暂不缴纳企业所得税。

　　（3）土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的相关规定，发起人转让不动产需缴纳土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定，非房地产企业以划转、分立方式办理资产过户，不征土地增值税，但对于房地产开发企业以划转或分立方式办理资产过户，需视同转让房地产，缴纳土地增值税。《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　（4）契税。以转让方式办理资产过户需缴纳契税，但以母子公司划转、公司分立方式办理资产过户的，免征契税。

　　2.股权转让环节。发起人将其持有的项目公司100%股权转让给契约型私募股权投资基金，不缴纳增值税、契税，但需缴纳企业所得税或个人所得税。根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，一家公司的全体股东转让项目公司100%股权，且以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应视同项目公司转让房地产，征收土地增值税。

　　3.资产运营环节。

　　（1）增值税。项目公司运营过程中应就不动产租赁收入缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房取得的收入，免征增值税。

　　契约型私募股权投资基金（SPV1）取得项目公司的股息分配收入不缴纳增值税。资产支持专项计划（SPV2）从契约型私募股权投资基金（SPV1）取得的分配，因其通常为不保本收益，故不缴纳增值税。

　　投资者自资产支持专项计划（SPV2）取得的收益是否缴纳增值税目前有两种观点：一种观点认为，专项计划不承诺保本，投资者取得的收益不缴纳增值税；另一种观点认为。尽管专项计划不承诺保本，仅约定预期利润率，但如果专项计划分配的收益具有利息性质，投资者依然要缴纳增值税。对此，笔者认为，在权益型类REITs的模式中，投资者认购资产支持专项计划份额具有股权投资性质，不同于一般意义上的债权投资，所以投资者取得的收益不属于《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定的保本收益，不应缴纳增值税。投资者通过交易所转让专项计划份额，需按“金融商品转让”缴纳增值税。

　　（2）所得税。项目公司运营过程中取得的不动产租金收入、不动产处置收入等需要缴纳企业所得税。契约型私募股权投资基金（SPV1）虽然独立核算，但不属于企业所得税纳税义务主体，因此，其就取得的项目公司投资收益不缴纳企业所得税。同理，资产支持专项计划（SPV2）亦不是企业所得税的纳税主体，其自私募基金取得的投资收益不缴纳企业所得税。

　　投资者自资产支持专项计划取得的投资收益，如果穿透到底层资产分析，可定性为因股权投资取得的股息红利，但因其不属于直接投资，故法人投资者不能享受《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条关于免税优惠的规定，应缴纳企业所得税。对于个人投资者，其取得的投资收益虽然在本质上属于“利息、股息、红利所得”，但在法律形式上缺乏明确的适用税目，所以不缴纳个人所得税。

　　投资者转让资产支持专项计划份额，法人投资者需缴纳企业所得税，个人投资者按“财产转让所得”计算缴纳个人所得税。

　　（3）房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，项目公司运营过程中取得的物业不动产租金收入需按12%的税率按年计缴房产税。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。如果项目公司从事公共租赁住房经营，根据《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）规定，对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。

　　4.项目退出环节。当资产支持专项计划期满，假设由发起人的关联方回购项目公司股权，私募股权投资基金取得的股权转让收益，分配给资产支持专项计划后，最终分配给投资者，由投资者就收益缴纳所得税。如果未来实现与公募REITs对接，相关主体需视具体交易模式确定纳税义务。

　　（二）存在问题

　　从以上纳税义务分析可知，在整个权益型类REITs项目中，各交易主体涉及多个税种，主要存在问题：

　　1.土地增值税成为瓶颈。发起人将用作类REITs项目的优质资产剥离成立项目公司，需要缴纳土地增值税，许多房地产开发公司基于前端资产置入环节高额的土地增值税税负放弃了REITs项目的尝试。

　　2.企业所得税重复征税。如果机构投资者直接投资项目公司，其股息红利所得可以享受免税优惠，但在现行类REITs架构下，投资者取得的税后分配因不属于直接投资，不能享受免税优惠，导致重复缴纳企业所提税。

　　3.个人所得税流失严重。若个人投资者直接投资项目公司，其取得的股息红利需缴纳20%的个人所得税，但通过“私募股权投资基金 资产支持专项计划”模式间接投资项目公司，其取得的分配无明确适用税目，导致无法征收个人所得税，造成税收流失。

　　4.增值税存有争议。《财政部、国家税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税[2017]56号）规定，资管产品运营过程中发生的增值税应税行为由资产管理人按3%的计征增值税。权益型类REITs模式中，资管产品禁止刚性兑付均不承诺保本，契约型私募基金与资产支持专项计划的管理人是否要依据实质课税原则判定纳税义务存有较大争议。

　　三、境外经验借鉴

　　REITs作为融资方式与投资产品的尝试，需要在税收方面给予明确的定位，从REITs发展成熟的国家来看，均制定了特殊的税收优惠。

　　美国。根据美国房地产投资信托基金协会（NAREIT）的统计数据，1971年，美国REITs仅有34只，总市值约15亿美元，但截至2016年年底，总市值已经超过1万亿美元。美国REITs市场的欣欣向荣与其税收支持密不可分。根据美国税法，不动产置入环节，转让方对出售不动产取得的超过成本部分的税收正常纳税，但若不动产持有超过10年则可享受免税。REITs运营环节，根据信托税制的“导管原理”，REITs作为收入的传递工具免征所得税，但对于未分配的应税收入，仍要缴纳公司所得税。同时，为了防止REITs变相成为房地产、抵押贷款或其他资产的交易商，REITs从事处置存量资产等被禁止交易的，将被征收100%的惩罚性税收。收益分配环节，境内机构投资者按现行规定缴税，境外投资者按税收协定的有关规定缴税。

　　新加坡。作为亚洲第二大REITs市场，新加坡REITs总市值约600亿美元，2016年至今股权融资总额超过70亿新币，税收优势是新加坡REITs市场受青睐的主因之一。根据当地税法，个人投资者（包括本地和外国个人投资者）投资REITs取得的股息收入免征所得税，外国机构投资者作为单位持有人的税率由20%减至10%。

　　四、类REITs税制设计的相关建议

　　在大力推动租售并举的前提下，类REITS以及未来真正的REITs是房地产行业转型发展的方向，房地产公司将从房地产销售商转型为房地产资管运营商。当然，类REITs或REITs市场的发展还依托于租售比的回归与租金收益率的长期稳定增长，但在整个市场环境的构建中，税收起着关键性的作用。为助力类REITs或未来REITs在我国的发展，有必要对其税收制度进行专门研究，建议如下：

　　1.SPV及投资人不征增值税。对于权益型类REITs产品，由于私募股权投资基金、资产支持专项计划、投资者的收益均取决于项目公司的经营收益，而项目公司的经营风险具有不确定性，事实上，在资管产品的设计中也均不承诺保本，是否可以直接明确权益型类REITs项目的各类交易主体取得的收益不征增值税。

　　2.以REITS为目的的不动产过户不征土地增值税。为使更多的房地产项目（尤其是存量房）可以启动类REITs，需要解决不动产置入环节的土地增值税问题，对运营类REITs项目涉及的不动产过户，不论主体是否为房地产开发企业，是否可以均不征收土地增值税。

　　3.避免企业所得税重复征税。根据目前权益型类REITs的交易架构，其中契约型私募股权投资基金（SPV1）与资产支持专项计划（SPV2）均不是纳税义务主体，其在税收上应该作为透明体被穿透，投资者通过SPV间接投资与直接投资是否可以适用相同的税收政策，以及能否明确法人投资者通过SPV取得的项目公司分红收益参照直接投资，免征企业所得税。

　　明确个人所得税适用税目并给予一定优惠。目前，个人通过契约型私募基金、资产支持专项计划这类SPV间接取得项目公司分红收益，因缺乏明确的税目均不征收个人所得税，造成税款大量流失，希望税务部门出台相关文件，将其纳入“国务院财政主管部门明确征税的其他所得”，征收个人所得税。同时，为了鼓励投资者对类REITs项目的投资，是否可给予其应纳税所得额一定幅度的优惠。