|
|
|
|
| 对房地产开发企业税收征管的思考 |
| 发布时间：2011/11/21 来源： 阅读次数：640 |
| |
| 对房地产开发企业税收征管的思考 近几年，随着房地产市场的迅速升温，阿克苏市房地产开发企业蓬勃发展。2005年阿克苏市仅有房地产企业36户、2006年房地产企业增加至54户、2007年75户、到2008年房地产开发企业已达到85户。房地产开发企业的快速增加实现了利税的逐年大幅递增。2005年阿克苏市房地产企业实现税收2653.94万元，占全局税收收入11.41%；2006年实现税收3467.99万元，占全局税收收入13.57%；2007年实现税收4559.64万元，占全局税收收入14.26%。可以看到房地产企业已成为阿克苏市国民经济的支柱性产业，并推动了相关产业的发展和经济总量的增加。但是，从近几年的房地产发展规模，收入总额和税收实现来看，与该行业的实际状况极不相称。房地产企业“越亏越旺，越查越偷”的现象越来越普遍，已严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境。同时也反映出我们在税收征管上存在的一些问题和薄弱环节，本文就如何加强对房地产开发企业税收征管谈谈自己的认识。 一、在税收征管中存在的主要问题 （一）经营方式多样，收入隐蔽性较大，造成税收流失 1、建筑业税收流失 各房地产开发企业根据各自的实际，制定具体的开发运作规划，经营方式各异，如大多数房地产企业都是单一从事商品房开发，建筑工程对外承包。在对外承包建筑工程时，先与中标建筑公司按定额标准签订合同，再与各项目经理又重新签订施工承包合同，重新确定工程单位造价，建筑业税收由房地产公司自己负责缴纳。建筑商与房地产开发商进行工程结算时，直接按不含税价格开具发票结算工程价款，造成计税价格减少，从而减少建筑业税收。 2、营业税、企业所得税流失 在实际操作中，一些房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款分次开具普通收据。在开具发票环节，房地产企业和购房者双方协商少开发票金额，房地产企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产企业对取得的预收款不通过“预收账款”科目反应，而在 “应付账款”等往来科目核算，以达到隐瞒收入，延缴税款的目的。还有一 些房地产企业不将代收代垫款项计入营业额，擅自削减税基，偷逃税款。 3、土地增值税流失 房地产开发商延缓土地增值税清缴，导致税源流失。房地产开发从开始建设到房产全部售完是一个相对比较长的周期。2006年新调整土地增值税法规，规定相关房产售出85％即可进行汇算清缴。但一些企业钻税法的空子，对已售出商品房仍申报未售，以此延缓土地增值税清缴入库时间。 （二）企业财务核算不规范 一些企业未按照房地产会计的核算要求进行会计处理，帐务登记不及时，按照收付实现制即实际发生的收入和支出数进行登账，而不是按照权责发生制进行帐务处理，不符合收入与费用配比原则。另外，记帐凭证不规范，原始凭证中存在不合法的凭证较为普遍，提取的各项预提费用随意性较大。这些现象加大了房地产企业的征管难度，影响了税收的及时足额入库。 （三）税收管理缺位 税收管理力度和深度跟不上房地产行业的发展。一方面企业申报敷衍，单纯依赖税务机关去检查辅导。很大一部分企业在纳税申报时不进行系统的成本核算，不进行纳税调整，反映企业开发经营状况的财务报表也是敷衍了事。有的企业帐务连续亏损，会计信息真实度较差，纳税申报质量较低。另一方面税务机关征管力量薄弱，管理面不够。由于房地产企业核算复杂，从开发到项目投资时间跨度很长，而税收管理员只就当年情况进行纳税辅导，因此对房地产企业的核算没有连续性，无法正确计算其开发成本和销售成本，不利于对房地产行业的管理。再者，税收检查缺乏连续性。近年来，税务机关加大了对房地产企业的检查力度，基本对大型房地产企业年年检查，但是由于房地产行业核算的延续性反而造成了检查的不连续性。当年的检查人员仅凭上年的检查结论不能完全掌握以前年度同一项目的开发情况及开发成本核算等涉及本年企业所得税计算的相关资料，并且由于检查工作相当繁琐、花费时间长、检查人员少、税务部门缺乏足够的精力和能力对房地产企业进行系统的检查。 （四）税法刚性不足、处罚力度不够房地产企业欠税居高不下，呈上升趋势。如：有些企业在银行多头开户，不向税务机关报告而向税务机关报送虚假的资金活动资料，实现收入不及时足额纳税，故意拖欠税款，对税务机关的催缴置若罔闻，能拖则拖，能欠则欠。一些纳税人纳税意识较差，对税务机关消极对抗，不提供资料、不配合检查。现行征管法虽赋予税务机关一定的权力，但处罚程序较为繁杂，实施起来有一定的困难，再加上“地方保护主义”的种种干预使税务机关对以上情况难以正常执行，常常是该罚得不罚，缴清税款了事。这样软弱无力的处理结果从客观上助长了企业的偷逃税心里。 二、强化房地产企业税收征管应采取的措施 1、创新分析方法，提高房地产企业税源管理的主动性和准确性。利用项目分析法，分析开发企业的完税情况，审核项目收入和成本的真实性和准确性。利用资料分析法了解企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表和项目销售情况一览表等，全面把握房地产项目开发的实际走势，提高税源管理的主动性和前瞻性。利用数据之间逻辑关系分析法，将开发手续情况等及表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价等与项目销售情况一览表的数据对照，分析企业提供的可销售面积与规划许可证面积和销售许可证之间的面积有无差距，评估企业实现收入与账面之间的差异。 2、深入企业实地检查。通过索取相关的信息资料，实地查看开发面积和户数，同时对签订的购房合同进行统计，了解企业应取得和已取得的收入。检查开发商与建筑商及各个原材料供应商签订的合同，通过检查已发现企业以房屋抵工程款或材料款而不计收入，偷逃税收的行为。另外，加强对预收账款、应收账款、其他应付款等往来帐目的审查。规定企业每季必须将往来帐目全部数据的形成情况及增减变化原因上报税收管理员，以杜绝企业利用往来帐目调节税收的不法行为。 3、加大税收政策法规的宣传、辅导，对企业财务核算上存在的问题及时予以纠正，使纳税人懂法、知法、守法，确保税款及时入库。 4、改变房地产企业税收检查方法。变单一的年度检查为主向以开发项目检查为主的年度检查方法的转变。房地产开发周期大多在一年以上，以往以一个纳税年度作为检查时限和范围，不能适应房地产企业的具体情况，致使检查的内容和发现的问题带有局限性和不完整性。而以开发项目为主进行检查，则能比较全面的把握项目开发的全过程，容易发现税收问题。 5、充分发挥欠税公告的作用 对欠税企业进行公告是税务部门加强税源管理的一项重要举措，欠税企业担心被公告后影响其诚信度和企业形象，将主动筹集资金缴纳所欠税款；欠税公告也可以让其他经营者或经营机构了解企业的资信情况，对企图偷逃税款的企业能起到一定的震慑作用。 6、充分利用现代信息技术，加强税收监管 在强化房地产协税护税网络建设的基础上，提高科技含量，进一步扩大计算机在税收管理中的作用，逐步把计算机运用到房地产税收管理的各个环节，从税务登记管理、纳税申报、税款征收、发票监控、税源分析评估、情报交换、信息采集等方面，充分发挥计算机信息化功能，实现现代化手段的监管。 |
|
|
|
|
|
