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| 以土地使用权出资的税收问题研究 |
| 发布时间：2011/11/5 来源： 阅读次数：536 |
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| 一、以土地使用权出资，一般可以免交土地增值税。但存在例外，即以土地使用权出资，所投资的企业从事房地产开发的，须交土地增值税。（1）现行有效的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（1995年5月25日 财税字[1995]48号） 第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（2）现行有效的《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号 2006年3月2日）第五条：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。二、以土地使用权出资，一般应交契税。国有控股公司以不动产投资，且占所投资公司股权85%以上，免契税。自2003年10月1日起至2008年12月31日，国有独资公司以不动产出资，且占所投资公司股权50%以上，免契税。法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；《财政部、国家税务总局关于国有控股公司投资组建新公司有关契税政策的通知》（财税[2006]142号）对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本通知规定的范围。本通知自下发之日起至2008年12月31日止执行。《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号自2003年10月1日起至2008年12月31日）非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。三、以土地使用权出资，免营业税。法律依据：《营业税税目注释（试行稿）》（1993年12月27日 国税发[1993]149号）规定，“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。”，其中，“转让该项股权，应按本税目征税”的规定已经被废止。四、以土地使用权出资，征印花税。法律依据：《印花税暂行条例》 股东用自己所有的工业用房或商业用房投资入股设立公司，不用缴纳房产过户营业税等税收，如果公司设立后按照注册资本原值进行股权转让不会涉及20%所得税（没有股权溢价），但是，会涉及到评估费、验资费、注册费等成本，注册费为注册资金的万分之8%，验资费用和评估费用要具体谈，幅度比较大，各家收费也不一样，我落实一下后报给你相关费用。契税：3%印花税：0.05% 另外，公司设立时不能全部是房产出资，必须要有30%的货币出资。 如果委托律师操作这个项目，我们的报价为千分之九，如有意向，具体再协商。 还有，最近政府税源比较紧张，最终的准确方案以落实注册地（不动产所在地）税务部门的权威答复和实际操作为准。 |
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