税负比对是纳税评估的重要方法。税务机关应充分运用好税负比对方法，通过评估约谈和第三方数据的运用，准确掌握涉税疑点的来龙去脉，引导企业自查自纠，促使企业提高税法遵从度。
案例
2013年，某地税局在对A房地产开发公司的项目进行土地增值税清算时，发现A公司财务数据存在4个疑点：1.项目自报土地增值税税负率偏低。项目的销售主时段为2006年~2008年，当时当地的房价水平呈现上升趋势，且在2007年达到第一个历史最高位，但该项目申报的应缴土地增值税税负率低于同业平均值。2.首层商铺销售价格不合理。经认真分析企业提供的《项目销控表》，发现首层商铺的的销售均价约为9400元/平方米，与同时段销售的住宅项目价格相近，不符合市场规律。3.设计费支出明显偏高。前期工程费中的“设计费”达1500万元，设计合同可能存在重复计算扣除的问题。4.建安造价偏高。项目含装修的建筑安装成本单价达4000/平方米，大大超过了当年造价部门公布的成本单价水平（2600元/平方米）。为此，该局决定对A公司启动纳税评估程序。
分析
首先，通过静态资料的分析对比，锁定评估疑点。
针对首层商铺销售价格偏低问题，评估人员通过查阅销控表等资料，发现受让方为项目“一期”开发公司，分析认为关联方交易是价格偏低的主要原因。
针对项目设计费涉嫌偏高问题，评估人员要求对方提供受委托两家公司的业务合同和审计图纸等工作成果资料，发现设计合同A内容翔实，附件定价清晰详细，设计图纸呈现系列化，设计费单价成本与“一期”相近，初步判断属于合法合理。但合同B内容简单粗糙，对应结算资料简陋，尽管价格是前者的5倍，但经多次追问均不能提供与业务相关的任何工作成果资料，如设计图纸等。评估人员对此保持怀疑，通过细心审查材料，发现了3个关键问题：1.作为项目的整体外观合同理应在项目动工之前签订，但该合同的签订时间与项目的预售时间相近，不合逻辑；2.楼盘相近且共用同一小区的“一期”项目并未发生类似的业务支出；3.在征管系统查知受托设计公司C的法定代表人与本项目公司负责人为同一人。在上述系列疑点情况成立的前提下，该项目公司有可能通过关联公司虚构业务增加成本。
其次，通过第三方参考数据，印证疑点推理。
针对含精装修综合建安单价偏离造价标准较高的问题，评估人员运用生活常识，通过以一套常规户型为标准计算单房装修价格的方式，将原本抽象的问题具体化、清晰化。评估人员选取项目住宅中建筑面积110平方米的主力户型作为对比对象，一方面以企业自报的成本支出，测算出精装修成本单价为1900元/平方米，单元面积为110平方米的室内精装修成本达20万元；另一方面向某知名家装公司咨询水电安装、扇灰油漆和地板铺设三大硬装修主要构成项目的包工料单价，据此测算出该户型的硬装修费用总价。经比较分析测算结果，评估人员认为开发商自报的室内硬装修价格可能虚超100%，便计划以三大费用为切入点，要求对方就房间的装修结算价格计算作进一步解释。
最后，巧妙约谈，奠定评估质疑胜局。
虽然开发商提供了业务双方签章的合同、支付凭据和发票、结算书等资料，但评估人员考虑到上述疑点，仍决定对其进行评估约谈。
为提高询问质疑的效率和成功率，评估人员在询问实施过程注意把握两个关键点：第一，涉及财务和工程专业问题，对企业的财务负责人和基建工程负责人同时进行约谈；第二，签订装修委托合同，使用的各类单价定额是否使用国家行业装修定额标准。
由于评估人员的询问质疑准备充分、理由充足，开发商无法就疑点作出合理解释，遂表示愿意配合税务机关重新申报，自行调减开发成本3200多万元（包括B合同1200万元的设计费和室内装修成本2000万元）。另外，对关联销售商铺价格偏低的问题，根据相关文件规定，以第三方评估机构据市场比较法评估首层商铺的销售价格作为核定标准，调增销售商铺收入150万元。该项目最终补缴土地增值税约250万元。
建议
结合上述纳税评估案例，笔者认为，开展纳税评估工作应注意以下几点：
1.细心分析和收集有力证据是关键。评估人员通过认真审核合同签订时间、比较前后开发期清算项目的同类费用支出情况、寻找质疑点，收集到有力的关联交易证据，使开发商调减了不合理的设计费1200万元。
2.运用生活常识，巧用第三方数据。评估人员以一套常规户型为标准计算出单房装修价格，把问题具体化。另外，知名家装公司的“私人定制”模式，在同样质量的前提下其单价成本必然比开发商批发式定制的要高（一般高出30%），但比较之下，项目单套住宅装修价格比测算标准高出100%，印证了装修成本的不合理。
3.实地核查不可少。在纳税评估过程中，不仅要对纳税人财务数据进行审核，还应进行实地核查，这样既能对企业的数据有全面的认识，又有利于对企业数据的真实性进行核对。
作者单位：广东省广州市天河区地税局 |
