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近日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号，此通知是对国税发（2009）31号文件关于房地产开发企业开发产品完工条件确认条件的进一步明确。
根据国税发（2009）31号文件规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
根据上述规定，房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年都要进行。如果开发产品没有完工，就先按预计毛利额缴税，不用结转成本，如果开发产品已完工，就应及时结转成本，计算实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
但实务中有些纳税人没能很好的理解此规定，出现了开发产品已经完工也不进行结转成本，计算实际应纳所得税额，或者是对是否达到完工条件界定不清。比如，开发产品质量验收不合格或未办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，但已经开始办理入住手续，是否属于已经投入使用呢？
国税函[2010]201号文件采用的是实质重于形式的原则，即房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。这样规定就比较有可操作性，也不容易产生歧义了。
这里要提醒纳税人注意的是，如果达到完工产品条件而不及时结转成本的话，对企业是有一定纳税风险的。税收征管法规定：因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
根据上述规定，如果纳税人所得税清算后，按实际毛利额计算的应纳税额大于已经预缴的所得税额，则应补交所得税，这时，纳税人就存在延迟纳税的问题，根据上述规定，可能存在被税务机关收取滞纳金甚至罚款的风险。因此，纳税人应及时进行所得税汇算，只要产品完工就及时结转收入和成本，计算应补税额。 | 
