针对房地产开发周期比较长，又具有在未竣工结算前可以预售的特性，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。纳税人在土地增值税清算的实际操作中，由于牵扯的政策规定比较多，因而在整个实施进行中需要注意的问题也很多。下面几个是很容易忽视的问题，纳税人应特别加以重视。
清算面积以竣工验收数字为准
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。可见，由于《建设工程竣工验收测量报告》载明的面积是有关部门测量的最终的数据，也是房地产开发商和购房者最终结算价款的面积依据。因此，纳税人在进行土地增值税清算时应该以《建设工程竣工验收测量报告》上列示的实际测量数据为准。
专门建造的项目营销临时设施不可税前扣除
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。而《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（二）规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。公共配套设施费，包括不能有偿转让开发小区内公共配套设施发生的支出。其中，开发间接费用，指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。可见，项目营销设施建造费不属于土地增值税规定的“开发间接费用”的内容，因而纳税人在计算土地增值税增值额时，如果营销设施系利用开发产品、公共配套设施（如会所），则相应的建造成本应视同开发产品、公共配套设施按规定在计算土地增值税前予以扣除，且可以加计20%；如果该营销设施系专门建造用于项目营销且最终未出售留作自用或自行拆除，则不得在土地增值税税前扣除。
印花税和城镇土地使用税不能列入扣除项目
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出和安置动迁用房支出等。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。综上所述，计算土地增值税增值额的扣除项目应包括的税金有营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税和耕地占用税，不包括印花税和城镇土地使用税。印花税和城镇土地使用税。 |
