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| 房屋租金的合理税收筹划 |
| 发布时间：2011/11/21 来源： 阅读次数：756 |
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| 2002年2月9日国家税务总局《关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）关于财产租赁所得计算个人所得税时税前扣除有关税、费用的次序问题，明确如下：个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，庆依次扣除以下费用：（1）财产租赁过程中缴纳的税费；（2）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；（3）税法规定的费用扣除标准。 例：某人房子上月初租给别人了，租期为8个月，等合同到期后请维修队来维修，主管地方税务机关根据房屋出租收入减去应纳的税费，及其他相关费用后，核定月应纳税所得额为6000元，每月应纳个人所得税1200元。于本月7日前向税务机关缴纳了第一个月的个人所得税。 房屋维修费至少要9000元，只需一个星斯大林时间就可维修好，本月底前可以完工，不会影响房屋出租。 房屋出租期满后维修应纳个人所得税的计算。 我国个人所得税法规定，财产租赁所得适用20%的比例税率。主宇航局地方税务机关根据出租房屋收取的房租收入及应纳税费的情况，核定应纳税所得额为6000元，每月应纳个人所得税为：6000元×20%=1200元，即在12个月的房屋租赁期内，总共应纳个人所得税为：1200元×8=14400元。 现在进行房屋维修庆纳个人所得税的计算。依照个人所得税法和国家税务总局国税发（1994）089号文件规定：“纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和有关税、费外，还冷予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在一一次继续扣除，直至扣完为止。” 房屋出租的期限还近12个月的时间，如果现在运工维修，本月底前房屋即可维修好，假定维修费用为9000元，依照上述规定，这样在今后11个月的纳税期限内，其维修费用在计算征税时可全部扣除完，从而节税1800元。具体计算如下：房屋租赁期的第2个月至第12个月，每月应纳税所得额为：6000元-800元=5200元每月应纳个人所得税为：5200元×20%=1040元在房屋租赁期的第2个月至第12个月内，累计可扣除房屋维修费为：800元×11=8800元剩余的房屋维修费（9000元-8800元=200元），则在房屋租赁期内最后一个月中除，即最后一个月应纳税所得额为：6000元-200元=5800元应纳个人所得税为：5800元×20%=1160元在出租房屋12个月的时间内，实际缴纳个人所得税应为：1040×11+1160=12600元计算结果表明，如果在房屋租赁期满后再维修房屋，累计应缴纳个人所得税14400元。而现在进行维修，在房屋租赁期满时累计缴纳个人所得税12600元，节税1800元。在支付维修费时，一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地方税务机关核实，经税务机关确认后才能扣除。 为了解决学生住宿问题，某房地产开发公司为某市内一所大学新建了一柜学生公寓，以低于市场价格租给学生，每月收取租赁两万元。该公司财务人员不清楚这笔租金要不要缴税。 《营业税暂行条例》第一条规定：“中中华人民共和国境内提供本条例的劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”《营业税税目注解》中另有规定：租赁服务是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。可见，该房产开发公司向学生提供以出租房产使用权力为目的的租赁服务，是把房产有偿提供给学生作为宿舍的房产出租行为。根据《房产税暂行条例》第三条第三款规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产阁的计税依据。”第四条规定，依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%.根据《城建税暂行条例》《征收教育费附加的暂行规定》[国发（1986）50号]和国务院《关于教育费附加征收问题的紧急通知》的有关条款规定：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人都是城建税的纳税义务人，并要按规定缴纳教育费附加。 综上所述，该房产公司取得的学生公寓租金收入应在服务业税目中的租赁服务依5%的税率缴纳营业税，依12%的税率缴纳房产税；依7%的税率和3%的附加率以营业税额为计税依据缴纳城建税和教育费附加。 |
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