筹划方案：该1000万租金应该由三部分构成：房屋租金；物业管理费、消防安全费

　　风险点分析：
　　这是当前筹划机构给出的通用的规避房产税的方案，很多企业也正在实践中应用。

　　该方案风险在于：理论上，房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本构成因素包括以下几个方面：房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费。

　　税收管理所谓的租金，包括了理论上应由产权人负担的一切费用，如物业费、管理费房产税等等。

　　由于规避房产税问题突出，税务机关一般制定最低租金标准来应对。

　　如广州、深圳等地税机关规定：“出租人申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，有权按照核定计税租金收入标准核定出租人的应纳税额”。

　　因出租房屋申报收入过低而补追究责任的案件屡见不鲜。纳税人申报的租金应在合理水平之上，否则有被全额补税的风险。

　　点评：
　　房产税，特别是出租房屋的房产税，是地税部门非常纠结的业务，避税手段多，人情税多，社会关注度高。经过多年博弈，很多地区出台了最低租金标准，实行核定征收，具体做法是：如申报的房产税高于本街、路核定的单位面积房产税最低标准，按申报数缴纳；如低于最低标准，按最低标准缴纳。

　　案例分析二：高尔夫球场水面办鱼业养殖公司规避土地使用税的风险分析

　　江苏（招商引资重点项目）某公司购置土地3000亩进行高尔夫球场开发，中间有一大块水面600亩，土地使用税成为公司纳税较大的税种。

　　专家的税收筹划方案：将公司分立成2家公司，一家承续原高尔夫俱乐部的业务，另一家作为鱼业养殖公司，利用高尔夫球场水面养鱼。根据相关的税收优惠，农林牧渔所用的土地免征土地使用税。

　　风险点分析：
　　1．3000亩土地使用权是否为高尔夫公司所有？如果是这样，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收”。即便是600亩水面已经为养殖公司从事渔业使用，但由于处于高尔夫球场中间，如何证明高尔夫球场未使用。如税务机关有证据证明其被高尔夫球场经营使用，一样要补缴土地使用税。

　　2．如600亩水面的土地使用权变更为渔业养殖公司所有，即由高尔夫用地变为农业用地，招商引资结果变了，政府是否能够批准？

　　3．土地使用税是地方级次的税收收入，地方政府是否认可这种影响地方财政收入的做法？

　　4．假设以上都成立，地方政府和税务局认可这种做法，那么，高尔夫公司何不再分立一个种草公司，高尔夫球场的草坪占地都不用缴纳土地税了？这样高尔夫球场土地使用税彻底“被筹划没了”。

　　案例分析三：一人有限公司问题规避契税的补税风险分析

　　甲乙两公司拟合资成立一家公司M，其中甲方以现金出资3000万元，乙方用房产出资协议价格7000万元。公司M在办理产权过户时须缴纳契税。采取何种方式可免除契税负担？

　　在合理的商业目的下，筹划方案是：

　　第一步：甲乙签署借款协议，甲公司借给乙公司现金3000万元。

　　第二步：乙公司以房屋和现金出资成立全资子公司M.向当地税务局申请免税。

　　第三步：甲公司受让乙公司持有的M公司30%的股权。

　　风险点分析：
　　1．是否是重组改制？何谓重组改制？谁来认定重组改制？

　　2．是否是无偿划转？如何认定？独立法人之间如何才能无偿划转？关联企业之间是否按独立纳税人交易价格操作？

　　重组改制契税优惠现行政策依据是《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号），该文件规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

　　但是，值得注意的是，财税[2008]175号文件免征契税的前提是“企业改制重组过程中”和“无偿划转”。

　　契税是地方税收，直接关系到地方的财政收入。如地方政府和税务机关设定：企业改制重组认定程序，此方案可能存在风险。

　　此筹划方案还存在一个风险是，一人公司是否可以变更为两人以上有限公司，法律上的争议很多。是否能够变更成功，还要看当地工商部门的规定。即使变更成功了，税务机关也可以依据《契税条例实施细则》第十七条规定，纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天来认定你改变用途，补征契税。因此，以规避纳税义务为目的的筹划方案，只要税务机关依法行政，总会有应对办法。

　　案例分析四：不要对特殊重组避税抱有过多的期望

　　筹划方案：甲公司持有M公司85%的股权，投资成本1000万元，公允价值6000万元。

　　乙公司持有N公司100%的股权，投资成本5400万元，公允价值6000万元。

　　乙公司欲购买甲公司持有的M公司的股权，甲公司的税收负担：（6000－1000）×25%＝1250（万元）。

　　如果甲公司与乙公司交换股权，双方没有税负。

　　实务中：乙公司可以6000万元现金出资，然后与甲公司交换股权。

　　风险点分析：
　　重组是近年来的热门话题。2009年，财政部、国家税务总局出台《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号），2010年又出台了《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）。对于一些纳税人来说，重组的关键应用问题是选择特殊性税务处理，规避一些企业所得税。

　　财税[2009]59号文出台后一直争议不断。国家税务总局公告2010年第4号出台后，各种解读五花八门，相关企业跃跃欲试，纷纷摩拳擦掌准备充分利用这一政策，在这里找到一些避税的方法。

　　1．财税[2009]59号文和国家税务总局公告2010年第4号对计税基础的确定，说明重组的特殊性税务处理只是所得税的时间差异。有的重组方会推迟纳税，但不是免税。本案计税不变，甲公司应纳所得税，由乙公司以后年度承担。乙方潜在的税收风险一定会影响双方交易价格。

　　2．税务机关会对财税[2009]59号和国家税务总局公告2010年第4号的特殊性税务处理：“具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的”进行细化，从而找到应对避税方案的方法。预计今后如何认定“合理的商业目的”将成为税企争议的焦点。本筹划方案就可以认定为“不具有合理商定目的”。

　　3．重组办法出台，相关解释也大多是管理层的字面解释，或者是学术界的理解。如何贯彻落实，主要还在于基层征管当局的政策理解和执行尺度。目前地市以下税务机关很少有人精通这一政策。随着时间的推移，基层征管机关结合地方经济状况和征管水平实际，对相关政策条款进行细化，可能使一些具体政策在实际征收管理中发生变异。存在政策执行风险。

　　4．目前重组的案例并不多，一些重组企业的税收问题大多要在一至两年或更长的时间才能体现出来，或是经过税收稽查才能反映出来，存在法律追溯的风险。

　　5．对于关联方重组，一般从税收视角去理解重组的特殊性税务处理：内资重组，主要是以最低成本将企业收益转变为个人资产。外资重组，主要是把国内资产转移至国外，特别是涉及避税港的重组。而税务机关的征管和稽查都是事后管理。有多少筹划方案能真正实现规避纳税义务？

　　总结
　　一、税收总是有规律可循的，任何以规避税收为目的的筹划方案总有一些漏洞，只要税务机关对其追责，总会找到方法和依据。

　　二、税务机关执法水平和稽查能力日渐提高。税收筹划方案只有在法律的框架下操作才有可能成立。稽查与筹划的关系是矛盾的两个方面，只有不断学习，提高解决问题的能力才能掌握更多的话语权。

　　三、经过多年的博弈，税务机关对税收筹划有一套应对办法，而税收筹划也越来越向税务顾问方向发展。规划在事前，事后才能安全。

　　四、基于企业对税收政策的恐惧和无奈，筹划者以法规条文为基础，对企业涉税事项做出解决方案，达到了尽量使企业不多缴税的目的。这应该是最终解决方案。

　　五、税收筹划的空间还是非常广阔的。税收筹划方案大多是针对企业的个案，涉及企业核心机密，尽管有很多成功的案例，但不能公开。企业应该关注筹划的结果是否实现了客户、员工、税务机关、合作伙伴等各方利益的多赢，才能长久。