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| 房地产分配营业税法规 |
| 发布时间：2011/11/22 来源： 阅读次数：334 |
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| 1994年12月7日 国家税务总局 国税函发[94]644号 国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房，双方成立合作公司，领取营业执照，中方将土地使用权转移到合作公司，外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售，双方采取分建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。一、中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。二、关于中方取得的前期工程开发费视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。三、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。（注：若系“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为”，则按国税函发[95]156号的规定不征营业税） 1995年4月17日 国家税务总局 国税函发[95]156号十七、合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。(一)房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 1997年6月18日 国家税务总局 国税函 [1997]387号关于大连东亚房地产开发有限公司(以下简称东亚公司)根据董事会决定，以其部分不动产(公寓、综合楼等)作价，作为中外合作双方的股、利进行分配，双方分得的不动产拥有产权，并可独立处置。对此是否征收营业税，经研究，现批复如下： 东亚公司将属于东亚公司的不动产作价作为股利分配给中外双方，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定。因此对东亚公司分配的不动产应按“销售不动产”征收营业税。 1998年7月8日 国家税务总局 国税函[1998]413号你局《关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的请示》 (粤地税函[1998]97号)收悉。广州市东山区商贸发展总公司(以下称商贸公司)以土地使用权投资、香港中国海外发展有限公司(以下称海外公司)以货币出资，成立中外合作经营企业广州海粤房地产发展有限公司(以下称海粤公司)，开发经营"广州市东山广场"(以下称东山广场)项目。关于海粤公司将建成后的房屋所有权按比例分配给商贸公司和海外公司各自经营的行为，是否征收营业税问题，经研究，批复如下： 一、海粤公司将房屋分配给商贸公司和海外公司，房屋的所有权发生了转移，因此，应按"销售不动产"税目征收营业税； 二、商贸公司以土地使用权投资入股，但不承担经营风险，不符合《营业税税目注释》对土地使用权投资入股不征营业税的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征税。 三、商贸公司和海外公司将分得房屋再转让时，也应按规定征收营业税。 |
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